什么是農(nóng)村宅基地?
宅基地作為與房屋不可分割的組成部分,是指專門用于建造房屋(住宅)為目的的那部分土地。也就是說,宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地,建過房屋但已無上蓋物、不能居住的土地及準(zhǔn)備建房屋用的規(guī)劃地三種類型。根據(jù)我國農(nóng)民的長期生活習(xí)慣,農(nóng)村居民宅基地一般包括居住生活用地,如住房、廚房、牲畜房、倉庫、農(nóng)機(jī)房、廁所用地;四旁綠化用地,如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服務(wù)實(shí)施用地,如水井、地窖、沼氣池用地等幾部分。在我國農(nóng)村大多數(shù)地區(qū),宅基地就是一家一戶的農(nóng)民居住生活的庭院用地。農(nóng)村居民宅基地的所有權(quán)依照法律規(guī)定歸集體所有,農(nóng)民對宅基地依法只享有使用權(quán),農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)是農(nóng)民群眾的一項重要的財產(chǎn)權(quán)利。二、什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)?答:農(nóng)村宅基地使用權(quán),是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。雖然農(nóng)村居民住房全歸私人所有,但根據(jù)我國法律規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)村集體所有農(nóng)民個人沒有所有權(quán),只有使用權(quán),因此,農(nóng)村居民新建住宅應(yīng)當(dāng)向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)村村民委員會提出申請經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn),并且不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。但如果國家建設(shè)需要征用土地,或者鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途,或村民宅基地的實(shí)際使用面積過大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)過村民代表大會或村民大會討論通過,報請鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查、同意,基本核算單位有權(quán)調(diào)劑或重新安排使用。但應(yīng)對原有宅基地的建筑物和樹木等給予合理賠償,不得平調(diào)。三、宅基地使用權(quán)包括哪些內(nèi)容?答:宅基地使用權(quán)的泥人范圍比較廣泛主要包括以下幾方面:1、占有權(quán)。2、使用權(quán)。3、在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)人在主要住宅建筑外,可自行在宅基地范圍內(nèi)建筑其他生產(chǎn)或生活需要的建筑和設(shè)施。4、宅基地使用權(quán)人有在宅基地內(nèi)種植林木、花草、蔬菜的權(quán)利。該種植的林木、花草、蔬菜歸使用權(quán)人所有。5、依法附隨房屋出讓宅基地使用權(quán)的權(quán)利。國家保護(hù)私有房屋合法買賣,繼承、贈與等權(quán)利。因房屋和宅基地連同一體,不可分離,所以,宅基地使用權(quán)必須連同房屋一并轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)的變動,必須報請縣級人民政府房屋管理部門進(jìn)行變更登記。四、宅基地與房屋的關(guān)系是怎樣的?答:宅基地與房屋既有區(qū)別又有聯(lián)系:二者的關(guān)系具體表現(xiàn)在:宅基地是房屋存在的基礎(chǔ)和承載物,沒有宅基地,房屋就無法存在,相反,沒有房屋,宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地,從而變成了一般的其他土地,因而二者在空間上是統(tǒng)一的,在法律概念上是一致的,房屋是建造在宅基地上的房屋,宅基地則是以承載住房為目的的土地,二者密不可分,共同構(gòu)成了有機(jī)聯(lián)系的整體。根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)村土地屬于集體所有。農(nóng)民的住房歸農(nóng)民所有。這樣,我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體存在著并非一致的情況,但農(nóng)村土地使用權(quán)可以依法為農(nóng)民享有。五、我國《土地管理法》對農(nóng)村宅基地作了哪些規(guī)定?答:我國《土地管理法》第八條規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。該法第六十二條進(jìn)一步規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。”六、農(nóng)村村民申請宅基地必須要符合哪些條件?答:農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地,每戶農(nóng)民建房用地標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市在土地管理地方法律中規(guī)定,不得超越批準(zhǔn)建房。農(nóng)村村民申請宅基地必須符合下列情況之一:1、現(xiàn)在住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃,需要搬遷重建的;2、農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外,其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;3、經(jīng)主管部門批準(zhǔn),由外地遷入的農(nóng)戶無住房的;4、集體組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺羟覒艨谝堰w入的;5、離休、退休、退職的干部職工,復(fù)退軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞持合法證明回原籍定居,需要建房而又無宅基地的。有下列情況之一的,不得安排宅基地用地:1、出賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有住宅后,再申請宅基地的;2、一戶1子(女)有1處以上(含1處)宅基地的;3、戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉?4、年齡未滿18周歲,又不具備分戶條件的;5、雖在農(nóng)村居住而戶口未遷來當(dāng)?shù)氐?6、其他規(guī)定不應(yīng)建房和安排宅基地用地的。村民因住房出賣、出租而使宅基地達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)、或喪失宅基地的,不得再申請宅基地,但因兩戶的宅基地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)而相互調(diào)劑,經(jīng)過批準(zhǔn)的可以申請宅基地。嚴(yán)禁利用建住宅為名搞房地產(chǎn)開發(fā)和炒房地產(chǎn)的行為。對將現(xiàn)有住宅改為經(jīng)營場所的,除了不再批準(zhǔn)新的宅基地外,還應(yīng)按其經(jīng)營場所實(shí)際占用土地面積,從經(jīng)營之日起,核收土地使用費(fèi)。對于戶口已經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的人員,應(yīng)適時核減宅基地面積。另外,城鎮(zhèn)職工要求自費(fèi)建房應(yīng)由城建部門統(tǒng)一規(guī)劃,經(jīng)地政部門批準(zhǔn)后統(tǒng)一征地、建房,不準(zhǔn)私自到農(nóng)村買地、租地建房。七、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購置宅基地?答:宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民為建造自有房屋對集體土地占有、使用的權(quán)利。我國農(nóng)村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功能。《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地將不予批準(zhǔn)?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。國土資源部2004年234號文件規(guī)定:嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。根據(jù)上述規(guī)定,農(nóng)村村民的房屋是私有財產(chǎn),村民可以依法處置。城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地,國土資源管理部門不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。八、宅基地使用權(quán)能否可以繼承?答:《土地管理法》第6條規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于集體所有?！案鶕?jù)法律規(guī)定,公民使用的宅基地,所有權(quán)屬于國家或集體;國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的,即公民對宅基地有依法使用的權(quán)利。遺產(chǎn)必須是公民合法擁有的財產(chǎn),所以,公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的,而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用,包括屋基地和院落地,長期不變。宅基地的所有權(quán)和公民私房的使用權(quán)是分離的,宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體,私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn),不能被繼承,但公民繼承了房屋,宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人。這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī),而不是繼承的結(jié)果。
