匿名網(wǎng)友 |發(fā)布于 2020-06-11 09:14:55
土地租賃
土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時(shí)內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
土地租賃的兩種方式：
隨著土地使用制度改革的深化，我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國(guó)有土地租賃；一是土地使用權(quán)出租。國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國(guó)有土地有償使用的方式。
在土地管理法規(guī)中，國(guó)有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令)首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國(guó)家處置土地資產(chǎn)的方式?！?br />
1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。
1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第一條規(guī)定："國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。"《意見》第六條規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。"土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。
由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。
在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語(yǔ)，使人容易混淆，實(shí)質(zhì)上國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：
第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng);國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。
第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。
第三，土地使用者的權(quán)益不同?！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。……"承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。
承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。
承租土地使用權(quán)的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出：
第一，單獨(dú)的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。
第二，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
劃撥土地使用權(quán)的出租。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第四十四條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。"第四十五條規(guī)定："符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
二、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。"根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán)，是不能出租的。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。值得注意的是，如果土地使用者無(wú)合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán)，屬非法行為。
出讓(或轉(zhuǎn)讓)土地使用權(quán)的出租。按《條例》規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者，在規(guī)定的期限內(nèi)土地使用權(quán)可以出租，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
?什么樣的農(nóng)村土地可以租賃？該土地是否可作為商業(yè)用途？例如：養(yǎng)馬場(chǎng)、游樂園等。?
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條之規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。要經(jīng)縣級(jí)土地部門審批，從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。[1]
編輯本段
農(nóng)村土地租賃的政策內(nèi)容
國(guó)務(wù)院關(guān)于制止買賣、租賃土地的通知
近年來(lái)，一些農(nóng)村社隊(duì)、國(guó)家企事業(yè)單位等，違反國(guó)家法律規(guī)定，買賣、租賃集體所有和國(guó)家所有土地的
情況不斷發(fā)生。在一些城市郊區(qū)，這個(gè)問題尤為突出。一些農(nóng)村社隊(duì)把土地當(dāng)作商品買賣、租賃，撈取大量錢
款和物資。有的土地租金每畝每年幾百元、幾千元、上萬(wàn)元，有的出賣土地每畝可得款幾千元，甚至幾萬(wàn)元。
還有的私下議定條件，以租賃、買賣房屋的方式，租賃、買賣良田菜地，或者采取“聯(lián)合建房”、“聯(lián)合辦廠
”、“聯(lián)合建造倉(cāng)庫(kù)”等方式，達(dá)到侵占土地的目地。這是嚴(yán)重違犯憲法的行為。《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)
定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。我國(guó)人口多、耕地少，必須
十分珍惜每寸土地，切實(shí)保護(hù)現(xiàn)有耕地。對(duì)買賣、租賃土地的行為，必須堅(jiān)決制止。為此，特作如下通知：
一、認(rèn)真宣傳貫徹憲法和其他法律、法規(guī)中有關(guān)土地管理的規(guī)定，宣傳保護(hù)土地的重大意義，發(fā)動(dòng)廣大干
部、群眾同買賣、租賃土地的違法行為作斗爭(zhēng)。
二、各地要對(duì)買賣、租賃土地等非法活動(dòng)，進(jìn)行一次認(rèn)真的檢查、清理。對(duì)干部，特別是領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭違
法和指使違法的典型案件，要嚴(yán)肅處理，決不能遷就姑息。對(duì)那些一貫利用買賣、租賃土地進(jìn)行貪污、受賄、
非法謀取暴利的犯法分子，要依法追究刑事責(zé)任。
三、財(cái)政金融部門要發(fā)揮監(jiān)督、管理的職能，有權(quán)拒絕收付買賣、租賃土地的資金，并向有關(guān)部門報(bào)告。
四、依法管理土地是各級(jí)政府的重要職責(zé)。各級(jí)政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立、健全土地管理機(jī)構(gòu)和制度，切實(shí)
把土地全面管理起來(lái)。
