該地塊位于親水南路東側(cè)，長(zhǎng)城中路以南，地塊總面積約258畝，基本平整。
建議：根據(jù)擬出讓地塊周邊近期已出讓土地作為參考，制訂控規(guī)，設(shè)定競(jìng)買保證金及土地參考價(jià)。
（二）實(shí)施方案
運(yùn)作實(shí)施本項(xiàng)目的總原則和總體思路是：市政府在不投入資金的前提下，運(yùn)用土地項(xiàng)目投資權(quán)拍賣模式確定投資權(quán)競(jìng)得人，再由市政府授權(quán)的銀川市土地儲(chǔ)備局（甲方）與競(jìng)得人（乙方）簽訂《投資收益合同》，乙方履行出資義務(wù)協(xié)助甲方完成土地的收儲(chǔ)工作。使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，通過熟地（凈地）的出讓，甲乙雙方按照合同約定取得相應(yīng)收益的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
1、擬收儲(chǔ)宗地概況
本項(xiàng)目所涉及地塊的收儲(chǔ)基本情況是：
地塊位于親水南路以東、長(zhǎng)城中路以南約258畝，土地用途為住宅批發(fā)零售用地，容積率為2.5。
2、土地項(xiàng)目投資權(quán)實(shí)施步驟
確定擬征收區(qū)域總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃；
確定（測(cè)算數(shù)據(jù)應(yīng)較準(zhǔn)確）土地的收儲(chǔ)成本。
土地收儲(chǔ)面積為258畝，參考單價(jià)120萬元/畝，總價(jià)為30960萬元。
3、項(xiàng)目運(yùn)作主體
由銀川市人民政府授權(quán)銀川市土地儲(chǔ)備局運(yùn)作該項(xiàng)目。銀川市土地儲(chǔ)備局代表市政府與投資人簽訂《投資收益合同》，依法組織進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作。協(xié)調(diào)相關(guān)部門依法進(jìn)行土地收儲(chǔ)報(bào)批和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動(dòng)。
通過公開拍賣按價(jià)高者得原則確定本項(xiàng)目投資人，是親水南路以東、長(zhǎng)城中路以南約258畝土地儲(chǔ)備的投資主體。
4、項(xiàng)目投資權(quán)拍賣具體內(nèi)容
項(xiàng)目投資權(quán)拍賣總價(jià)款為36636萬元，本次拍賣的競(jìng)買保證金為8000萬元。
投資權(quán)拍賣成交價(jià)中競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)為首期價(jià)款，1個(gè)月內(nèi)付30%，3個(gè)月內(nèi)付60%，9個(gè)月內(nèi)付清全款。若拍賣成交價(jià)超出底價(jià)的，投資人應(yīng)將超出部分價(jià)款以貨幣形式一并向政府支付。
5、土地供應(yīng)（即國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓）
由銀川市土地儲(chǔ)備局協(xié)調(diào)相關(guān)部門在投資權(quán)競(jìng)得人在付清投資權(quán)價(jià)款后1個(gè)月內(nèi)完成258畝土地供應(yīng)。若供地時(shí)間超過約定時(shí)間，由銀川市土地儲(chǔ)備局按人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向投資人支付投資權(quán)價(jià)款利息。
投資人必須參與土地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，并以不低于出讓的起始價(jià)進(jìn)行報(bào)價(jià)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)以投資權(quán)成交價(jià)作為出讓起始價(jià)。
6、土地開發(fā)融資權(quán)價(jià)款的結(jié)算
投資人在完成土地收儲(chǔ)與土地出讓活動(dòng)后，投資人與銀川市土地儲(chǔ)備局按以下約定結(jié)算：
若投資人參與出讓活動(dòng)，并按約定報(bào)價(jià)，但未能競(jìng)得土地使用權(quán)，銀川市土地儲(chǔ)備局在258畝土地出讓成交三個(gè)月內(nèi)返還投資人支付的項(xiàng)目投資權(quán)價(jià)款，同時(shí)，乙方可享有甲方給予的投資收益。
若投資人參與出讓活動(dòng)，并按約定報(bào)價(jià)，并競(jìng)得土地使用權(quán)，銀川市土地儲(chǔ)備局在258畝土地出讓成交后按土地使用權(quán)價(jià)款繳納時(shí)間返還投資人支付的項(xiàng)目投資權(quán)價(jià)款，同時(shí)，乙方可享有甲方給予的投資收益。
7、投資人的投資收益標(biāo)準(zhǔn)
以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交價(jià)與項(xiàng)目投資收益權(quán)成交價(jià)款之間的差額作為參考值，乙方享有參考值70%的收益。除此之外，乙方對(duì)本項(xiàng)目的投資自負(fù)盈虧。銀川市土地儲(chǔ)備局于258畝國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交之日起三個(gè)月內(nèi)向投資人兌現(xiàn)其投資收益。
投資人出現(xiàn)以下情況，政府可以取消其投資收益補(bǔ)償?shù)臋?quán)利：
投資人沒有按時(shí)參與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓活動(dòng)，或者雖然參加，但未按約定進(jìn)行報(bào)價(jià)的。


亮點(diǎn)分析：
①項(xiàng)目二位于銀川市老城區(qū)金鳳區(qū)內(nèi)，緊鄰城區(qū)景觀河艾依河，周邊環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，適合高端親水樓盤開發(fā)；
②地塊處于城區(qū)幾大主干道交匯處，距商業(yè)中心僅幾分鐘車程，交通十分便利，屬于銀川市少有的鬧中取靜開發(fā)地段；
③地塊緊鄰“六盤山高級(jí)中學(xué)”（自治區(qū)重點(diǎn)示范高中）、盈南小學(xué)、寧夏大學(xué)等，周邊教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，中高端學(xué)區(qū)房也是項(xiàng)目后期重點(diǎn)銷售方向。
④地塊規(guī)整，屬于市區(qū)稀缺的整體開發(fā)用地項(xiàng)目。供地時(shí)間較短，利于投資人后期快速開發(fā)。