中國有條件讓家家都住上別墅
發(fā)表于：2010-11-16 10:52
開放的市場體系中,富足和稀缺都是相對的,通過市場這個交易平臺,價格作為最真實的信號可以調(diào)節(jié)資源的公平合理配置——凡是市場化比較徹底的產(chǎn)品、服務領域,如吃、穿等都是發(fā)展最均衡、人民意見最少的領域。
計劃經(jīng)濟和偽市場經(jīng)濟正是以“產(chǎn)品短缺、指標高價”為表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)領域的偽市場化,實際是土地資源的偽市場化,導致各利益主體不公平競爭,少數(shù)人擁有特權、多數(shù)人無權。無論是政府直接定價的經(jīng)濟適用房、限價房,還是限制戶型、比例的90/70、禁別墅,或者限制身份的小產(chǎn)權房,限制需求的第二套房貸等系列政策,都是源于計劃經(jīng)濟思維的變相糧票。
不知從何時起,“建設要占用耕地”成為一種荒謬的思維定勢,由此還導出子虛烏有的“房子、肚子”之爭,其實工業(yè)和居住未必要占用肥田沃土,很多廠房、住宅都可以蓋在荒地、山地甚至廢棄地上。
從數(shù)據(jù)上看,全國人民家家都住上別墅是土地(空間)容量完全能夠承載的:即使不包括可改良的大片沙漠化、石漠化地帶,全國還有超過40億畝可利用荒地,這個數(shù)字幾倍于現(xiàn)有建設用地,哪怕不動用一寸耕地,按這個標準,全國人均至少還可分到3畝多,相當于每人5個籃球場的平面。即使按現(xiàn)存居住面積算,全國八億農(nóng)村戶籍人口,宅基地總面積合16.8萬平方公里,全部城市區(qū)域總面積合3.5萬平方公里,也完全可以達到每平方公里五千至一萬人的宜居狀態(tài),如能均勻分配,全國老小每人約能分到150平方米占地面積,扣除公共空間,達到人均一間20-50平方米獨立房、戶均一套別墅標準也不難。
作為發(fā)展中國家,卻有著與發(fā)達國家接軌的房價,異常的價格背后,實際是異常的運行機制。真正稀缺的不是土地本身,而是缺乏一套合理有效利用土地的制度。
比如:一邊是城市土地緊缺炒成天價,一邊是大量農(nóng)村土地撂荒;農(nóng)民工鄉(xiāng)下房子大卻賣不了,城里房子小還買不起。
全國多數(shù)房屋建安成本從500-2000元/平方米不等,即使京滬頂級樓盤也超不過3000元/平方米,所以越接近成本(建安裝修加基礎設施成本)的房價才是越?jīng)]有泡沫的房價。如果房地產(chǎn)開發(fā)的所有產(chǎn)業(yè)鏈,包括征地、規(guī)劃,全部置于透明的市場中,土地(空間)產(chǎn)權也落實到位,則開發(fā)商將致力于建筑設計、空間資源的合理利用,甚至也有足夠的經(jīng)濟動力致力于節(jié)能降耗,投機功能將被大大壓縮,那時房價將僅受利率、匯率這些純資金因素影響,波動也將更平穩(wěn),即使別墅的價格也將由于充分競爭而接近數(shù)千元的成本價?？梢哉f,房地產(chǎn)業(yè)的所有癥結:房價、拆遷、囤地、形形色色的腐敗都可以歸結為土地(空間)資源的市場化問題。
土地(空間)資源市場化,其實就是規(guī)劃的市場化,即在確定規(guī)劃邊界內(nèi)的土地(空間)可以作為商品進行自由交易。房產(chǎn)使用期長達幾十年,空間規(guī)劃顯然屬于長遠的、重要的戰(zhàn)略決策,決定著建筑容積、功能、穩(wěn)定性,修改規(guī)劃像更改比賽場地一樣牽一發(fā)而動全身,它既是長期契約,也是博弈邊界,表面上是規(guī)范空間資源的使用,經(jīng)濟和法律含義卻是劃分并設定國家、集體、個人的長遠利益格局。本質(zhì)上,政府征地、拆遷、改容積率,企業(yè)、個人私搭亂建,都是改變利益格局的違約行為,只是程度不同。正是由于政府利用壟斷的規(guī)劃特權,與開發(fā)商合謀肆意踐踏規(guī)劃邊界,才制造了房地產(chǎn)業(yè)暴利。
規(guī)劃開發(fā)土地(空間)資源的前提是:保護歷史,保護環(huán)境,面對現(xiàn)實,展望未來。自然和歷史文化遺產(chǎn),不僅屬于全中國,也屬于全人類,這條紅線絕對不能以任何理由突破,否則就是歷史的罪人;保護環(huán)境意味著任何開發(fā)行為都不能以犧牲環(huán)境為代價;面對現(xiàn)實指的是任何開發(fā)都不能損害現(xiàn)有的國家、集體、個人的利益,如果有哪一方利益受損,必須依據(jù)市場公平交易的原則予以補償;展望未來,則要求現(xiàn)在制定的規(guī)劃必須具有長遠的戰(zhàn)略眼光,留足發(fā)展空間,以避免將來可能出現(xiàn)的大拆大建對資源造成浪費。
土地(空間)資源的價值是動態(tài)的,造成價差的首要原因就是資金投入?，F(xiàn)階段投入的主體仍是政府,作為可再生資源,無論交通能源或電信管網(wǎng),醫(yī)院還是學校,基礎設施在哪里建,就等于給哪里送錢。地方政府熱衷于向上面要政策、要項目,依賴上級“點金術”也是出于這個原因。巨大的政府投入差異造就了城市過度繁榮泡沫化而農(nóng)村過度凋蔽空心化,才有“城市像歐洲,農(nóng)村像非洲”的奇觀,也造成了城市交通的日間潮汐現(xiàn)象和全國交通的年度春運大潮,前者表現(xiàn)為上班往市中心擁擠而下班出城堵塞,后者則是年年創(chuàng)世界紀錄的人口大遷移,由此也造成了交通資源的瞬間短缺和整體浪費。
就像營養(yǎng)不良者需要增加食量而肥胖者需要減肥一樣,由于巨大的區(qū)域不平衡特別是城鄉(xiāng)鴻溝,實施精準的、差異化的調(diào)控比簡單一刀切要更有效。農(nóng)村和城市之間,應優(yōu)先投入農(nóng)村;內(nèi)陸沿海之間,優(yōu)先投入內(nèi)陸;中小城市和大城市之間,應優(yōu)先投入中小城鎮(zhèn);城市和郊區(qū)之間,優(yōu)先遠郊區(qū),后近郊區(qū);在城市不同地段,優(yōu)先發(fā)展空閑地帶。京滬穗深這樣的特大型都市城區(qū)已經(jīng)極度飽和,利用容積率陷阱自欺欺人的城上摞城、城中造城的“開發(fā)”應果斷停止;城市應由垂直擴張變水平擴張,由被動隨意擴張變主動超前規(guī)劃進行約束限制。
公開是公平的前提,在決定千萬人切身利益的規(guī)劃方案中,必須改變少數(shù)人決定的局面,體現(xiàn)多數(shù)利益相關者的未來長久利益。要避免邊開發(fā)、邊破壞、邊規(guī)劃、邊修改的混亂狀況,杜絕公共資源的無謂浪費和重復建設,規(guī)劃既定,決不能隨意變更。規(guī)劃的不穩(wěn)定將直接導致大拆大建等短期行為,所以越長久的規(guī)劃越要穩(wěn)定,靠“限價”、“限購”維持的房價只是表面的、暫時的平穩(wěn),規(guī)劃預期的平穩(wěn)才能使房價真正平穩(wěn),也只有在明確的契約下才可能對房價做出明確的價值判斷。即使為公眾利益,需要征用私人空間,也要走公開程序討論,經(jīng)濟上還必須參照同地段物業(yè)價格給予補償。同樣,私人通過翻建房屋“越界”也必須禁止。穩(wěn)定的規(guī)劃一步到位封閉了套利空間,可以改變對房價只漲不跌的思維慣性,有助于遏制盲目消費和投機,長遠看更有助于降低金融風險。
