入住率僅三成 深圳投資客陷入惠陽(yáng)樓盤"空城"
發(fā)表于：2010-12-04 10:09
深圳9月底出臺(tái)“樓市限購(gòu)令”后，相鄰的惠州頓時(shí)火了起來(lái)。深圳房屋中介貼出的告示牌上，惠州免費(fèi)看樓是熱門內(nèi)容。每逢周末周日，一輛輛看樓車?yán)チ松钲谕顿Y客，與此相對(duì)應(yīng)的是，已經(jīng)入市的深圳投資客卻有著不同的想法。
在惠陽(yáng)買了一棟別墅的李先生，近來(lái)遇到了煩心事：看看房?jī)r(jià)，買下的房子是漲了，但是左等右等就是等不到買家。想想自己住吧，結(jié)果是更煩心的事接踵而至。先是房子的自來(lái)水總是發(fā)黃，原因是水管生銹，而且是整個(gè)小區(qū)的管子都銹了；想看看電視，發(fā)現(xiàn)有線電視根本沒(méi)有入戶，開(kāi)發(fā)商甚至反問(wèn)為什么要來(lái)??；再說(shuō)買菜，當(dāng)年廣告中的商鋪仍在停在紙上，買把青菜卻要開(kāi)上20分鐘的車去惠陽(yáng)城區(qū)，先來(lái)者的告誡是一趟出門就得買上一周的菜。
李先生的苦惱，業(yè)內(nèi)的說(shuō)法叫“空城”現(xiàn)象。在深圳投資客扎堆的惠陽(yáng)、大亞灣，越是高檔樓盤，越是空置率高。一方面是投資客并不看重居住價(jià)值，大多不會(huì)入住；另一方面則是跟不上的配套讓居住價(jià)值進(jìn)一步降低，“無(wú)人入住”大有淪為“無(wú)法入住”的危險(xiǎn)。
10月以及11月，深圳商報(bào)記者兩度實(shí)地探訪惠陽(yáng)樓盤中的“空城”，力圖告訴讀者火熱樓市的另一面。
實(shí)地探訪
大盤動(dòng)輒上千套別墅配套僅有一家便利店
三成入住率即是高人氣
11月24日，深圳商報(bào)記者驅(qū)車來(lái)到惠陽(yáng)淡水。這個(gè)為深圳投資客熟悉的地方，道路兩邊豎立著的全是各種新樓盤的廣告牌。
位于惠陽(yáng)北環(huán)路與惠南大道交匯處的光耀城(論壇新聞)，這是近期在深圳廣泛宣傳的大型樓盤，以純別墅和湖光山色作為賣點(diǎn)。據(jù)光耀城現(xiàn)場(chǎng)售樓人員介紹，目前一期和二期已經(jīng)入伙，上述兩期總計(jì)超過(guò)1000套別墅，五期預(yù)計(jì)12月份開(kāi)盤。但是，進(jìn)入偌大的別墅區(qū)，記者卻看到了另一番景相：已經(jīng)入伙的別墅一排排空蕩蕩，除了掃地工人以及門口的保安，偶爾能聽(tīng)到一兩戶有裝修工人的聲響。好不容易看到有一套別墅的窗戶裝上了窗簾，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是樣板房。據(jù)了解，光耀城一期是去年上半年入伙的，二期是今年春節(jié)后入伙的。
“買一層送一層”、“管理處免費(fèi)現(xiàn)房出租”——一邊賣房，一邊幫業(yè)主打理空置的房屋，是大亞灣很多樓盤同時(shí)做的事情。
偌大的一個(gè)小區(qū)，只有一個(gè)清潔工人在掃落葉?！斑€好，住的人少，不辛苦。二期只有一戶入住，是深圳人，每周末才來(lái)；一期有兩三戶入住吧。”在園區(qū)內(nèi)的清潔工人告訴記者，如果在這里居住，買菜到最近的市場(chǎng)至少要走路20分鐘，買日用品的話，小區(qū)門口新開(kāi)了一家便利店。便利店的小伙子對(duì)記者說(shuō)：“生意不太好，因?yàn)閹缀鯖](méi)有人住，所以就賣些水、面包、方便面之類的?！背诉@僅有的商家，小區(qū)配套的商業(yè)門面都是空的，沒(méi)有其他商家進(jìn)駐營(yíng)業(yè)。
此前的10月，本報(bào)記者曾在19至22日連續(xù)4天前去惠陽(yáng)看盤，但是晚上的光耀城小區(qū)，整片居住區(qū)都是黑漆漆的，隱約亮著一點(diǎn)燈光。
如果投資了別墅，想轉(zhuǎn)手怎么辦？記者看到光耀城一套空置的別墅大門上，張貼著“吉宅急售”的字樣和電話號(hào)碼。據(jù)光耀城現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，因?yàn)楣庖?成業(yè)主都是深圳人，所以如果要轉(zhuǎn)賣別墅，只能找深圳的中介帶客過(guò)來(lái)看房，然后到惠州國(guó)土部門過(guò)戶等。目前光耀城在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.3萬(wàn)－1.5萬(wàn)元/平方米?！氨镜厝艘话阗I不起這里的房子，只有深圳人或者香港人會(huì)買?！?br />
記者隨后來(lái)到惠陽(yáng)新建樓盤中公認(rèn)的入住率相對(duì)較高的“半島一號(hào)”。據(jù)了解，半島一號(hào)一期入伙已經(jīng)三年。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，不少陽(yáng)臺(tái)上晾曬著衣服，并可見(jiàn)彩色的窗簾。在小區(qū)內(nèi)一棟房子前，停著5輛私家車，有4輛都是粵B牌，只有一輛是粵L。據(jù)小區(qū)保安介紹，小區(qū)入住率大約為30%左右。盡管如此，能擁有這樣的人氣，已經(jīng)是惠陽(yáng)樓盤中的佼佼者了。
沿著大亞灣大道，記者一行目之所及，幾乎都是空空如也、無(wú)人居住的新樓盤，或者是打著各種醒目廣告、手腳架還沒(méi)拆的在售樓盤，馬路上的車并不多，但塵土飛揚(yáng)。
在大亞灣的已經(jīng)入伙一年的新天名城，保安人員告訴記者，該小區(qū)一共900多戶，入住僅50－60戶，入住率低于一成。大亞灣不少入伙樓盤的管理處都免費(fèi)為業(yè)主租房和賣房，新天名城管理處工作人員黃小姐介紹說(shuō)，小區(qū)雖然空置率高，但大部分是深圳投資客購(gòu)買，很少裝修，基本都是毛坯房，如果記者要租房，也只有選擇不多的一兩套裝修好配家電的房子。
“來(lái)租房買房的人本來(lái)就很少，門口本來(lái)有中介地鋪的，但生意不好，早就關(guān)門了。”黃小姐解釋為何管理處免費(fèi)替業(yè)主打理房屋。而在該小區(qū)一套70多平方米的兩居室，記者看到，裝修精致、全新家電、之前無(wú)租客住過(guò)，每月租金只需1500元，而且裝修的余味也消散，房子空置的時(shí)間有好幾個(gè)月了。
對(duì)于目之所及都是空置率高居不下的樓盤，惠州人似乎已經(jīng)司空見(jiàn)慣。記者隨機(jī)采訪的幾個(gè)惠州市民，都不以為然地說(shuō)：“這很正常?。∩钲谌速I得多，住得少?！币灿惺忻癖硎荆诨蓐?yáng)和大亞灣，入住率一般能有兩三成，就屬于非常不錯(cuò)的了。
業(yè)內(nèi)分析
“空城”原因?yàn)槟陌?br />
深圳投資客寵壞開(kāi)發(fā)商
“許多樓盤沒(méi)有菜市場(chǎng)，沒(méi)有商業(yè)配套，沒(méi)有學(xué)校配套，有的甚至沒(méi)有安裝有線電視網(wǎng)絡(luò)，這與深圳人一窩蜂地購(gòu)房，前幾年樓盤開(kāi)盤即售罄的現(xiàn)象有關(guān)?；葜莸拈_(kāi)發(fā)商被深圳的購(gòu)房者寵壞了?！?br />
據(jù)一位不愿具名的惠州樓市相關(guān)資深人士透露，惠陽(yáng)50萬(wàn)平方米以上的大盤空置率多數(shù)高達(dá)70%以上，而且越是高檔樓盤，其空置率越高。該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，投資熱潮中，房產(chǎn)的居住功能被忽略，投資者更多地把房子當(dāng)作金融產(chǎn)品來(lái)購(gòu)買，買房押寶，買房防通脹，從眾心理嚴(yán)重。
該業(yè)內(nèi)人士表示，空置率偏高，惠陽(yáng)是重災(zāi)區(qū)，這跟惠陽(yáng)本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相關(guān)。相比珠三角各城市的GDP總量，房?jī)r(jià)的高低應(yīng)與城市GDP的總量成正比?；蓐?yáng)的GDP總量太小，常住人口少，從而導(dǎo)致市場(chǎng)自住需求太少，而惠陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模特大，致使以惠陽(yáng)光耀城、碧桂園(論壇新聞)、振業(yè)(論壇新聞)城等大盤高空置率現(xiàn)象嚴(yán)重。
買房者：生活配套差
入住率低下，一方面是因?yàn)橘?gòu)房者絕大多數(shù)都是深圳人，另一方面，則是因?yàn)榛蓐?yáng)淡水和大亞灣的生活配套設(shè)施較差。
光耀城二期的業(yè)主李先生想把別墅轉(zhuǎn)手，但始終沒(méi)有人接手，又不甘心以成本價(jià)賣出，所以近期想裝修一下自住算了，但他發(fā)現(xiàn)，光耀城周邊沒(méi)有生活配套設(shè)施，即使周末度假，也很不方便。
而這種現(xiàn)象在大亞灣的樓盤也比較普遍，某些樓盤周邊的交通道路都不通，更別說(shuō)什么商場(chǎng)等配套了。記者一行24日在惠陽(yáng)采訪時(shí)，中午為了找一家衛(wèi)生條件稍好的餐館，開(kāi)車在惠陽(yáng)區(qū)政府周邊轉(zhuǎn)了將近半小時(shí)，聽(tīng)說(shuō)附近有一家“六千館”的餐館不錯(cuò)，但到現(xiàn)場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，“六千館”已經(jīng)倒閉，最后無(wú)奈找家當(dāng)?shù)氐拇笈艡n就餐。
本地人：習(xí)慣老城區(qū)
潘林是中海(論壇新聞視頻)殼牌惠州分公司的一名員工，工作地點(diǎn)在大亞灣，但他并沒(méi)有在大亞灣買房，而是在惠城區(qū)購(gòu)買了一套帶名校學(xué)位的房子。在中海殼牌，每天都會(huì)有班車接送員工上下班，全公司只有兩成員工居住在淡水，兩成在深圳和廣州，六成人都在惠城區(qū)買房。
“因?yàn)槌菂^(qū)的居住環(huán)境好，學(xué)校、醫(yī)療、生活等配套好?！迸肆置刻焐舷掳?，都能看到大亞灣一幢幢空置率極高的樓盤，“這些房子都沒(méi)有人居住的，又賣不出去?！?br />
而當(dāng)年，以石化新城為發(fā)展定位的大亞灣，中海油和殼牌的進(jìn)駐，為該片區(qū)描繪了美好的藍(lán)圖，“中海油能拉動(dòng)10萬(wàn)人來(lái)大亞灣就業(yè)”、“租賃行情將十分看好”等，也成為眾多深圳投資客前赴后繼“押寶”大亞灣的重要原因。
但實(shí)際上，石化項(xiàng)目正式投產(chǎn)后，由于機(jī)械化率生產(chǎn)比例很高，并沒(méi)有拉動(dòng)那么多人就業(yè)，大亞灣的人口，依然沒(méi)有明顯增加。潘林告訴記者，中海殼牌在惠州的分公司員工只有一兩千人，幾百人就能有幾百億的產(chǎn)值，根本無(wú)需很多員工，而本地人消費(fèi)能力又很小，買不起房，也是大亞灣的很多空房為何無(wú)法出租的原因。
中介鋪：租賃需求小
30歲的梁曉玲在惠州工作，2006年在惠城區(qū)“南山公館”購(gòu)置了一套房子。“很多業(yè)主是深圳人，只有八九十戶居住，一期一共有300多戶吧，2008年入伙的，但這也算是入住率相對(duì)較高的了?！绷簳粤嵴f(shuō)，惠州很多小區(qū)都很大，晚上下班經(jīng)過(guò)時(shí)，看過(guò)去總是黑壓壓的一片，很少亮燈的。
雖然南山公館的房?jī)r(jià)從當(dāng)初的3000多元/平方米漲到現(xiàn)在5000多元，但實(shí)際是“有價(jià)無(wú)市”。
“惠州人都喜歡買新房，周圍的新樓盤不斷地在蓋，誰(shuí)會(huì)買二手房？”梁曉玲說(shuō)。
記者在惠陽(yáng)當(dāng)?shù)氐亩址恐薪榈劁伩吹剑c深圳的不同，惠陽(yáng)中介主營(yíng)地皮生意，有將近一半的廣告牌都是地皮交易，“惠陽(yáng)的房子出租非常困難，在二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)手更難。新房配齊家私家電都難租，主要是沒(méi)有那么多外來(lái)人口，租賃市場(chǎng)需求很小。買房的就更少了?！币晃坏禺a(chǎn)中介告訴記者。
11月初跟隨深圳中介組織的看房團(tuán)，到大亞灣看房的市民徐先生說(shuō)，手里的錢又買不起深圳的房子，于是看中了大亞灣的一套房子，交了2萬(wàn)元的定金，但現(xiàn)在很后悔，打算放棄定金，退房。“大亞灣未來(lái)發(fā)展應(yīng)該還要很長(zhǎng)時(shí)間，買了后擔(dān)心很難賣出去?！?br />
專家提醒
“空城”是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)
對(duì)于惠陽(yáng)淡水和大亞灣的“空城”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家提醒深圳投資者入市時(shí)要注意風(fēng)險(xiǎn)。
深圳眾廈地產(chǎn)在惠州代理了多個(gè)新樓盤，該公司總經(jīng)理助理林曉華對(duì)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，盡管惠州樓盤空置較多，但房?jī)r(jià)近兩年依然上漲，例如光耀地產(chǎn)的“DaDa的草地”近期就賣出了5700元/平方米的高價(jià)，創(chuàng)出了大亞灣片區(qū)的歷史高位?！艾F(xiàn)在投資大亞灣的時(shí)機(jī)不好。如果樓市沒(méi)有真實(shí)的住房需求，租金沒(méi)有上漲，但價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致投資者月供增加，那是很危險(xiǎn)的?！?br />
林曉華認(rèn)為，這一波投資惠州的熱潮，與流動(dòng)性過(guò)剩以及對(duì)通脹的恐慌心理有關(guān)，并非住宅的使用需求以及改善性需求。他建議，投資惠州樓市，最好選擇惠城區(qū)的小戶型，租金有保證。
資深投資客鄒建民分析，投資惠州配套不完善地區(qū)的房子，只能被套?！盎葜莓?dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)沒(méi)有培育起來(lái)，房子轉(zhuǎn)給誰(shuí)？當(dāng)?shù)厝速I不起，后一批的深圳人要買也買新房?！编u建民說(shuō)，惠陽(yáng)和大亞灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)薄弱，房?jī)r(jià)之所以能從3000多上漲到5000多，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商促銷手段所致，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，但深圳投資客買了后，并不意味著能以高價(jià)甚至同樣的價(jià)錢轉(zhuǎn)手。
投資客葉森認(rèn)為，深圳人去惠州買房，主要是深圳限購(gòu)，其次是全國(guó)限貸，手里存款不多的深圳人，如果是二套，首付五成，以深圳房?jī)r(jià)算，是一筆大數(shù)目，但卻可以在惠陽(yáng)一次性付款?！拔也毁澇扇セ葜葙I房，原因有兩個(gè)：一是賣不掉，身邊很多朋友投資惠州后，都有這樣的教訓(xùn)；二是租不掉，要用自己的資金去供樓更嚴(yán)重。而且打理麻煩，自己又不能帶人看房。”
不過(guò)，并非所有惠州的房產(chǎn)都不宜投資，惠城區(qū)的樓市也有成功案例。對(duì)惠州樓市有深入研究的深圳投資客阮志強(qiáng)對(duì)記者說(shuō)，以港惠新天地為例，由于該項(xiàng)目處于惠城區(qū)的中心地段，以沃爾瑪為核心的高檔高業(yè)配套經(jīng)營(yíng)十分火爆，其樓盤價(jià)格由去年的5000元/平方米升至今年的7000元/平方米；惠城千年西湖附近3公里范圍之內(nèi)，不僅風(fēng)景優(yōu)美、商業(yè)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升?！芭涮缀?、商業(yè)環(huán)境好的樓盤，仍不失為投資的點(diǎn)金石；而沒(méi)有配套，無(wú)法出租，沒(méi)有回報(bào)率、有價(jià)無(wú)市無(wú)法套現(xiàn)的房產(chǎn)，即便是別墅或是更高檔的產(chǎn)品，未來(lái)跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)就更大?！比钪緩?qiáng)說(shuō)。
