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發(fā)表于：2010-12-11 15:27
，有專家指出，土地儲(chǔ)備制度實(shí)行十余年來(lái)，多數(shù)收儲(chǔ)的都是農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地或直接征用的農(nóng)地。政府收儲(chǔ)這些土地的時(shí)候，只付很低的價(jià)格，轉(zhuǎn)手出讓土地的時(shí)候，就獲取幾十倍，甚至上百倍的利益。
由此，政府土地儲(chǔ)備中心逐漸成了地方政府倒地、賣地的工具。自從2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，全國(guó)大多數(shù)城市已經(jīng)建立了土地儲(chǔ)備中心，而且不斷加碼。
2007年，審計(jì)署對(duì)全國(guó)11個(gè)城市土地出讓金進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，有的城市土地儲(chǔ)備中心竟然利用假土地證套取銀行貸款。土地儲(chǔ)備中心蘊(yùn)藏巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。隨后，國(guó)土資源部和財(cái)政部共同制定了土地儲(chǔ)備中心管理辦法，對(duì)土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)作、土地發(fā)證、抵押貸款等進(jìn)行了規(guī)范。
但是，上述改進(jìn)僅僅是對(duì)土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作機(jī)制的改革，并沒(méi)有改變土地儲(chǔ)備中心成為地方“土地財(cái)政”運(yùn)作平臺(tái)的問(wèn)題。
地方政府利用土地儲(chǔ)備中心，可以向銀行貸款，可以使土地增值。在當(dāng)前土地市場(chǎng)情況不好的時(shí)候，地方政府可以借土地儲(chǔ)備中心囤地，等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的時(shí)候再出售。
中國(guó)社科院城市環(huán)境發(fā)展中心研究員楊重光介紹說(shuō)，土地儲(chǔ)備制度是為了保證土地供應(yīng)，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)極端情況的時(shí)候，對(duì)土地市場(chǎng)起到穩(wěn)定作用的工具。
2007年，當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，土地市場(chǎng)交易旺盛，多數(shù)地方政府出現(xiàn)了土地供應(yīng)不能滿足買地需求的問(wèn)題。在此背景下，大多數(shù)城市加強(qiáng)了地方土地儲(chǔ)備中心的地位和功能。
楊重光表示，土地儲(chǔ)備中心也有值得肯定的方面。例如，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，土地儲(chǔ)備中心可以起到加快土地供應(yīng)、開發(fā)的作用。政府土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)并儲(chǔ)備了大量土地，可以在土地市場(chǎng)供應(yīng)不足的時(shí)候拋出，打壓地價(jià)，平抑房?jī)r(jià)。
不過(guò)，目前地價(jià)與地方土地財(cái)政利益緊緊捆綁在一起，地方土地儲(chǔ)備很難發(fā)揮應(yīng)有的作用。
“當(dāng)前土地儲(chǔ)備管理制度中的最大弊端在于，政府集管理者、運(yùn)營(yíng)者、裁判員角色于一身，成為土地的壟斷供應(yīng)方，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展?！?中國(guó)人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“改革的重點(diǎn)就是要把政府的經(jīng)營(yíng)功能去掉。”
應(yīng)收儲(chǔ)國(guó)有土地為主
對(duì)于土地儲(chǔ)備制度改革，專家們意見(jiàn)認(rèn)為，當(dāng)前土地儲(chǔ)備工作存在儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大和儲(chǔ)備范圍過(guò)寬的問(wèn)題。如果土地儲(chǔ)備作為調(diào)控工具，則不需要儲(chǔ)備過(guò)多的土地，否則就會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響。政府也不應(yīng)該依靠?jī)?chǔ)備大量的土地，作為土地財(cái)政之用。
“可以將土地儲(chǔ)備制度定義為政府調(diào)控土地市場(chǎng)的工具或城市開發(fā)的載體，不應(yīng)該隨意擴(kuò)大儲(chǔ)備范圍和儲(chǔ)備規(guī)模?！睏钪毓饨ㄗh。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度土地市場(chǎng)交易繼續(xù)低落，約40%的土地流標(biāo)，70%的土地以底價(jià)成交。目前，地方政府手中儲(chǔ)備土地足夠未來(lái)3-5年所用。
不過(guò)，很多地方政府從2009年年初開始，又啟動(dòng)了大規(guī)模土地儲(chǔ)備計(jì)劃。
上述有關(guān)專家指出，地方政府土地儲(chǔ)備可以起平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)的作用，但是土地儲(chǔ)備規(guī)模一定要適度。上述財(cái)政部和國(guó)土資源部共同發(fā)布的土地儲(chǔ)備管理辦法中也提出，地方政府土地儲(chǔ)備應(yīng)該控制在一定規(guī)模，按照計(jì)劃管理。
而在擴(kuò)大內(nèi)需的投資機(jī)會(huì)下，很多地方投資供地不足。因此，地方政府對(duì)土地儲(chǔ)備中心開啟了收儲(chǔ)的大門。而有的地方政府也借機(jī)多收儲(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)用地，以備市場(chǎng)行情回暖時(shí)出讓。
海南瓊海市長(zhǎng)符宣朝在瓊海城市形象推介會(huì)上對(duì)記者說(shuō)，目前瓊海市土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠未來(lái)2-3年開發(fā)所用。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的主要任務(wù)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)過(guò)度起伏。為此，瓊海市制定了控制增量，促進(jìn)存量消化的推地策略。
上述專家表示，除了土地儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大問(wèn)題外，改革土地儲(chǔ)備制度還應(yīng)該防止儲(chǔ)備范圍過(guò)寬。目前，土地儲(chǔ)備來(lái)源有幾方面：城市閑置土地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建、城中村改造等。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)建等涉及農(nóng)地的土地收儲(chǔ)應(yīng)該慎重，這些土地屬于土地收益的第一次分配，應(yīng)該集中傾向于農(nóng)民。而政府往往喜歡采取征地等手段，將農(nóng)地收儲(chǔ)在土地儲(chǔ)備中心，等到市場(chǎng)好的時(shí)候出售。農(nóng)地收儲(chǔ)成本低，轉(zhuǎn)手利潤(rùn)大，一直為地方土地儲(chǔ)備中心所喜歡。
為此，有關(guān)專家建議，改革土地儲(chǔ)備制度，應(yīng)該首先規(guī)定閑置土地收儲(chǔ)的范圍，不能將農(nóng)地和農(nóng)轉(zhuǎn)建類的用地也納入收儲(chǔ)范圍。城市土地儲(chǔ)備中心應(yīng)當(dāng)以規(guī)模適中、收儲(chǔ)國(guó)有土地為主。
據(jù)悉，本次提交專家論證會(huì)討論的“土地管理法修訂征求意見(jiàn)稿”中也提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)。刪改了原來(lái)強(qiáng)調(diào)土地出讓招拍掛的文字，改為有償出讓的前提下，多種形式靈活并存的土地出讓方式
