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發(fā)表于：2010-12-11 15:27
，有專家指出，土地儲備制度實行十余年來，多數(shù)收儲的都是農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地或直接征用的農(nóng)地。政府收儲這些土地的時候，只付很低的價格，轉(zhuǎn)手出讓土地的時候，就獲取幾十倍，甚至上百倍的利益。
由此，政府土地儲備中心逐漸成了地方政府倒地、賣地的工具。自從2004年土地出讓實行“招拍掛”制度以來，全國大多數(shù)城市已經(jīng)建立了土地儲備中心，而且不斷加碼。
2007年，審計署對全國11個城市土地出讓金進行審計的時候發(fā)現(xiàn)，有的城市土地儲備中心竟然利用假土地證套取銀行貸款。土地儲備中心蘊藏巨大金融風(fēng)險。隨后，國土資源部和財政部共同制定了土地儲備中心管理辦法，對土地儲備中心的運作、土地發(fā)證、抵押貸款等進行了規(guī)范。
但是，上述改進僅僅是對土地儲備中心運作機制的改革，并沒有改變土地儲備中心成為地方“土地財政”運作平臺的問題。
地方政府利用土地儲備中心，可以向銀行貸款，可以使土地增值。在當(dāng)前土地市場情況不好的時候，地方政府可以借土地儲備中心囤地，等待市場轉(zhuǎn)好的時候再出售。
中國社科院城市環(huán)境發(fā)展中心研究員楊重光介紹說，土地儲備制度是為了保證土地供應(yīng)，在土地市場出現(xiàn)極端情況的時候，對土地市場起到穩(wěn)定作用的工具。
2007年，當(dāng)全國房價過快上漲時，土地市場交易旺盛，多數(shù)地方政府出現(xiàn)了土地供應(yīng)不能滿足買地需求的問題。在此背景下，大多數(shù)城市加強了地方土地儲備中心的地位和功能。
楊重光表示，土地儲備中心也有值得肯定的方面。例如，在房價過快上漲的時候，土地儲備中心可以起到加快土地供應(yīng)、開發(fā)的作用。政府土地儲備中心收購并儲備了大量土地，可以在土地市場供應(yīng)不足的時候拋出，打壓地價，平抑房價。
不過，目前地價與地方土地財政利益緊緊捆綁在一起，地方土地儲備很難發(fā)揮應(yīng)有的作用。
“當(dāng)前土地儲備管理制度中的最大弊端在于，政府集管理者、運營者、裁判員角色于一身，成為土地的壟斷供應(yīng)方，不利于房地產(chǎn)市場的合理發(fā)展。” 中國人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明對本報記者說，“改革的重點就是要把政府的經(jīng)營功能去掉?！?br />
應(yīng)收儲國有土地為主
對于土地儲備制度改革，專家們意見認為，當(dāng)前土地儲備工作存在儲備規(guī)模過大和儲備范圍過寬的問題。如果土地儲備作為調(diào)控工具，則不需要儲備過多的土地，否則就會對土地市場產(chǎn)生影響。政府也不應(yīng)該依靠儲備大量的土地，作為土地財政之用。
“可以將土地儲備制度定義為政府調(diào)控土地市場的工具或城市開發(fā)的載體，不應(yīng)該隨意擴大儲備范圍和儲備規(guī)模?！睏钪毓饨ㄗh。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度土地市場交易繼續(xù)低落，約40%的土地流標(biāo)，70%的土地以底價成交。目前，地方政府手中儲備土地足夠未來3-5年所用。
不過，很多地方政府從2009年年初開始，又啟動了大規(guī)模土地儲備計劃。
上述有關(guān)專家指出，地方政府土地儲備可以起平抑地價和房價的作用，但是土地儲備規(guī)模一定要適度。上述財政部和國土資源部共同發(fā)布的土地儲備管理辦法中也提出，地方政府土地儲備應(yīng)該控制在一定規(guī)模，按照計劃管理。
而在擴大內(nèi)需的投資機會下，很多地方投資供地不足。因此，地方政府對土地儲備中心開啟了收儲的大門。而有的地方政府也借機多收儲房地產(chǎn)開發(fā)用地，以備市場行情回暖時出讓。
海南瓊海市長符宣朝在瓊海城市形象推介會上對記者說，目前瓊海市土地儲備已經(jīng)足夠未來2-3年開發(fā)所用。對地方政府來說，當(dāng)前的主要任務(wù)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免出現(xiàn)過度起伏。為此，瓊海市制定了控制增量，促進存量消化的推地策略。
上述專家表示，除了土地儲備規(guī)模過大問題外，改革土地儲備制度還應(yīng)該防止儲備范圍過寬。目前，土地儲備來源有幾方面：城市閑置土地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建、城中村改造等。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)建等涉及農(nóng)地的土地收儲應(yīng)該慎重，這些土地屬于土地收益的第一次分配，應(yīng)該集中傾向于農(nóng)民。而政府往往喜歡采取征地等手段，將農(nóng)地收儲在土地儲備中心，等到市場好的時候出售。農(nóng)地收儲成本低，轉(zhuǎn)手利潤大，一直為地方土地儲備中心所喜歡。
為此，有關(guān)專家建議，改革土地儲備制度，應(yīng)該首先規(guī)定閑置土地收儲的范圍，不能將農(nóng)地和農(nóng)轉(zhuǎn)建類的用地也納入收儲范圍。城市土地儲備中心應(yīng)當(dāng)以規(guī)模適中、收儲國有土地為主。
據(jù)悉，本次提交專家論證會討論的“土地管理法修訂征求意見稿”中也提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場。刪改了原來強調(diào)土地出讓招拍掛的文字，改為有償出讓的前提下，多種形式靈活并存的土地出讓方式
