小產(chǎn)權(quán)房如何處理 怎樣讓小產(chǎn)權(quán)變大產(chǎn)權(quán)
發(fā)表于：2010-12-29 09:56
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br />
首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。
既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)西太湖開(kāi)發(fā)的湖濱御景的房是小產(chǎn)權(quán)房嗎？
答：您好！只要開(kāi)發(fā)商取得的土地是國(guó)有土地出讓性質(zhì)，就不是小產(chǎn)權(quán)房。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)，我買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有房產(chǎn)證，現(xiàn)在又買(mǎi)了一套產(chǎn)權(quán)房，首套房貸款的，請(qǐng)問(wèn)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)房屬于二套房嗎？
答：您好！小產(chǎn)權(quán)房不計(jì)算在里面，所以據(jù)您所說(shuō)，仍為首次購(gòu)買(mǎi)住房。
問(wèn)：我是金壇的市民，請(qǐng)問(wèn)，我原來(lái)買(mǎi)了一套小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在想再買(mǎi)首套房（130平方），請(qǐng)問(wèn)利率是按照多少計(jì)算的
答：您好！作為國(guó)有土地上的住宅，您購(gòu)買(mǎi)的話，應(yīng)屬于首套住房，利率不得低于基準(zhǔn)利率的85%。
問(wèn)：您好：請(qǐng)問(wèn)新北區(qū)孟河鎮(zhèn)富民小區(qū)的房子是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)房？
答：您好！只要該房屋取得產(chǎn)權(quán)證，就說(shuō)明是大產(chǎn)權(quán)房。
