土地使用70年后無償收回？
發(fā)表于：2011-01-17 16:08
2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請(qǐng)須知中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。在上海2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。（《揚(yáng)子晚報(bào)》1月16日）
國(guó)有土地使用權(quán)到期后，到底如何處置的問題，至今一直沒有一個(gè)圓滿的答案，但是，土地使用權(quán)期滿后由政府無償收回的規(guī)定，在全國(guó)是絕無僅有，這樣的規(guī)定肯定是不近情理的。按照這個(gè)規(guī)定，公民辛辛苦苦存了一輩子的錢購(gòu)買來的房子，往往不到70年就要被無償收回，房產(chǎn)成為泡影，難道讓老年公民都去往橋洞不成？
而且，上海有關(guān)部門作出這樣的規(guī)定也并不符合法律?！段餀?quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！闭谛抻喌摹锻恋毓芾矸?修訂草案征求意見稿)》也規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期?！币虼耍还芡恋厥褂脵?quán)期滿后是否要交納延續(xù)的費(fèi)用，但依據(jù)法律，都是可以續(xù)期，而不是像上海有關(guān)方面規(guī)定的那樣——由政府“無償收回”。
更重要的是，上海有關(guān)部門的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的一次隱性的霸王合同，是違背法律對(duì)購(gòu)房者的又一次潛在的利益剝奪。因?yàn)?，從表面上看，土地使用?quán)期滿后由政府無償收回，是政府有關(guān)部門與開發(fā)商在出讓土地時(shí)規(guī)定的條款，但其實(shí)開發(fā)商對(duì)于政府這樣的規(guī)定并不介意，因?yàn)殚_發(fā)商取得土地使用權(quán)后，最終是要建好房子賣給消費(fèi)者，土地使用權(quán)期滿后收回，對(duì)于他們的利益并不受影響。而真正受到影響的購(gòu)房者卻并不直接與政府簽訂期滿“土地使用權(quán)收回”的條款，購(gòu)房者無法直接向政府主張權(quán)利，只能啞口無言。這樣的“霸王條款”作用于開發(fā)商身上，卻巧妙地轉(zhuǎn)嫁于了消費(fèi)者，真是“殺人于無形”。
要消除這樣的“霸王條款”，一方面，需要上級(jí)立法機(jī)關(guān)立刻啟動(dòng)違法審查程序，對(duì)上海有關(guān)部門違法的規(guī)定進(jìn)行審查，并及時(shí)撤消與法律規(guī)定不一致的規(guī)定;另一方面，在我們國(guó)家的人均壽命不斷提高，特別是一些住宅的土地使用權(quán)期滿即將到來之際，我們必須加快立法步伐，聽取民眾的意見，盡快出臺(tái)法律，對(duì)住宅和非住宅土地使用權(quán)期滿如何處置作出詳細(xì)的規(guī)定，避免在土地使用權(quán)期滿后，又出現(xiàn)新一輪瘋狂征地拆遷，破壞社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
