恒大地產(chǎn)再爆行業(yè)4大潛規(guī)則：虛假?gòu)V告打頭陣
發(fā)表于：2011-02-18 14:56
虛假?gòu)V告，垃圾短信，拒絕住房公積金貸款背后的銀企勾結(jié)，與地方政府合謀拿地——地產(chǎn)商在拿地、開發(fā)、銷售...
虛假?gòu)V告，垃圾短信，拒絕住房公積金貸款背后的銀企勾結(jié)，與地方政府合謀拿地——地產(chǎn)商在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上的一系列潛規(guī)則，恒大地產(chǎn)一個(gè)都沒有省略
繼揭露恒大地產(chǎn)在長(zhǎng)沙開發(fā)的樓盤“恒大雅苑”拒絕向消費(fèi)者提供住房公積金貸款后，12月底，伍先生又做了三件事：一是向長(zhǎng)沙市政府遞交政府信息公開申請(qǐng)函，要求政府公開相關(guān)信息說明“800萬的注冊(cè)資本，怎么拿下價(jià)值幾十億的土地？”；二是起訴恒大地產(chǎn)發(fā)送垃圾廣告短信，并涉嫌將其手機(jī)號(hào)碼透露給第三方；三是向長(zhǎng)沙市開福區(qū)工商行政管理局投訴“恒大雅苑”發(fā)布違規(guī)和虛假?gòu)V告。
本刊曾于2011年1月以《恒大地產(chǎn)長(zhǎng)沙引爆行業(yè)潛規(guī)則》為題，報(bào)道過恒大地產(chǎn)拒絕提供公積金貸款的種種內(nèi)幕，一度引起廣泛的社會(huì)反響。
“拒絕提供住房公積金貸款，只是恒大地產(chǎn)爆出的行業(yè)潛規(guī)則的一角?！遍L(zhǎng)沙伍先生繼續(xù)他與恒大地產(chǎn)的“風(fēng)車之戰(zhàn)”，“虛假?gòu)V告、垃圾短信、政府與地產(chǎn)商的勾結(jié)，當(dāng)然還有拒絕住房公積金貸款背后的銀企勾結(jié)，地產(chǎn)商在拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上的一系列潛規(guī)則，恒大地產(chǎn)一個(gè)都沒有省略。”
虛假?gòu)V告打頭陣
2010年7月份，決定購(gòu)房的伍先生開始積極奔走于長(zhǎng)沙市各大樓盤之間，其中包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“恒大雅苑”，伍先生最終決定購(gòu)買位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”，除了離工作地點(diǎn)近以外，更重要的是“恒大雅苑”宣稱具有多項(xiàng)強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。
伍先生向《法人》記者展示了一段“恒大雅苑”最經(jīng)典的廣告宣傳詞：“秉承歐陸新古典主義設(shè)計(jì)理念，世界級(jí)皇家園林，國(guó)際級(jí)航母配套，五星級(jí)豪華會(huì)所，國(guó)際運(yùn)動(dòng)中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質(zhì)小學(xué)、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業(yè)等鍛造成功人士的王者豪庭?！痹凇昂愦笱旁贰钡耐鈮ι?，《法人》記者的確看到了醒目的“世界級(jí)皇家園林”、“國(guó)際級(jí)航母配套”、“頂級(jí)歐洲皇家園林”、“頂尖物業(yè)”等用詞。
伍先生還告訴《法人》記者，除了法律禁用詞匯外，隨著工程的不斷推進(jìn)，“恒大雅苑”關(guān)于綠化率達(dá)48.65%，小區(qū)內(nèi)有超大面積的人工湖的宣傳也涉嫌虛假宣傳。
1月2日，湖南一星律師事務(wù)所副主任葉翔鋒律師向《法人》記者介紹，《廣告法》第7條明確規(guī)定，廣告中不得使用“國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳”等用語，恒大雅苑使用世界級(jí)、國(guó)際級(jí)、頂級(jí)顯然違法了該條規(guī)定。至于綠化面積和小區(qū)內(nèi)湖面積如果與廣告宣傳有出入，當(dāng)然也是虛假?gòu)V告，但是葉翔鋒指出對(duì)普通消費(fèi)者來說要舉證證明這點(diǎn)相當(dāng)困難。
2010年底12月27日，伍先生委托律師實(shí)名向長(zhǎng)沙市開福區(qū)工商行政管理局實(shí)名舉報(bào)上述違規(guī)行為。學(xué)法律出身的伍先生表示，虛假?gòu)V告和欺詐廣告是開發(fā)商經(jīng)常使用的伎倆，但普通老百姓是不懂得維權(quán)的，去法院起訴百分之九十是業(yè)主吃虧——法院最終采信的是業(yè)主簽署的合同，對(duì)于虛假?gòu)V告卻無能為力。
對(duì)于消費(fèi)者的投訴，工商部門應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)，但是截至目前，開福區(qū)工商行政管理局并沒有對(duì)伍先生的投訴作出答復(fù)。該局商標(biāo)廣告科一位姓肖的工作人員向《法人》記者表示，他們近期的確收到三份對(duì)“恒大雅苑”的投訴，但不是伍先生關(guān)于“世界級(jí)皇家園林”等禁用詞匯的投訴，而是關(guān)于綠化和內(nèi)湖面積的。關(guān)于綠化面積不達(dá)標(biāo)的投訴，因?yàn)椤昂愦笱旁贰鄙形赐耆⒐ぃ瑹o法判斷其是否能達(dá)到廣告所宣傳的綠化率。
肖姓工作人員還表示，如果“恒大雅苑”真的存在伍先生投訴的違規(guī)使用“世界級(jí)、國(guó)際級(jí)、頂級(jí)”詞匯情況，他們?cè)诓樽C屬實(shí)后，一定根據(jù)相關(guān)法律予以處罰。
葉翔鋒律師指出，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用，尤其是在預(yù)售階段，購(gòu)房人將要購(gòu)買的房產(chǎn)僅是在建工程，他們據(jù)以決定是否買房的依據(jù)就只有廣告。但是由于目前市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制還不到位，法律規(guī)范還沒有完善，再加上一些市場(chǎng)主體的法制意識(shí)不強(qiáng)，虛假?gòu)V告在房地產(chǎn)行業(yè)肆意泛濫。
公積金中心官員直指銀企勾結(jié)
《法人》雜志2011年1月刊詳細(xì)報(bào)道了“恒大雅苑”拒絕提供住房公積金貸款的問題，這可謂是開發(fā)商在簽訂售房合同階段的潛規(guī)則。
伍先生向《法人》記者表示，“恒大雅苑”的認(rèn)購(gòu)書只規(guī)定兩種購(gòu)房途徑：一是商業(yè)銀行貸款，二是一次性付清房款，直接剝奪了當(dāng)事人公積金貸款的權(quán)利。對(duì)于相當(dāng)一部分購(gòu)房者來說，他們并不了解自己享有要求開發(fā)商提供住房公積金貸款的權(quán)利，對(duì)于少部分知道權(quán)利的購(gòu)房者來說，恒大地產(chǎn)則用折扣誘導(dǎo)他們放棄公積金貸款。
《法人》記者曾以消費(fèi)者身份向“恒大雅苑”售樓人員咨詢公積金貸款事宜，售樓人員給予的答復(fù)是原則上不提供公積金貸款，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公積金貸款不如商業(yè)貸款優(yōu)惠，他們的政策是商業(yè)貸款可以享受9折優(yōu)惠，公積金貸款沒有任何優(yōu)惠。
伍先生屬于消費(fèi)者中的“極端分子”，在確知住房公積金貸款權(quán)利的當(dāng)天晚上，他立即打電話給“恒大雅苑”售樓處主張自己的權(quán)利，一位售樓小姐頗為高傲的說：“我們這里是富二代住的地方，不提供住房公積金貸款，你要公積金貸款到別的地方買去。”這句話把伍先生徹底激怒，“你是在中國(guó)的土地上建房子，土地所有權(quán)不是你的，你不執(zhí)行國(guó)家政策，我們不歡迎你在這里建房子，把你的房子搬到別的地方建去?！贝朔捳f完，電話那頭的售樓小姐懵了，傲氣全無。
伍先生的話不只是為出一口氣的義憤之詞?！堕L(zhǎng)沙市住房公積金管理?xiàng)l例》第34條明確規(guī)定：“企業(yè)在預(yù)售或者現(xiàn)售商品房時(shí)不得阻撓或者拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款。對(duì)選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購(gòu)房人，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等銷售價(jià)格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購(gòu)房人的附帶條件?！?br />
長(zhǎng)沙住房公積金管理中心監(jiān)督法規(guī)處負(fù)責(zé)人付炎新向《法人》記者表示，如果伍先生投訴情況查證屬實(shí)，“恒大雅苑”應(yīng)當(dāng)受到處罰。作為在住房公積金管理中心工作多年的官員，付炎新很清楚開發(fā)商排斥公積金貸款的潛規(guī)則，其背后的真正原因還是開發(fā)商與銀行的利益捆綁。
付炎新在接受《法人》記者采訪時(shí)將開發(fā)商與銀行的勾結(jié)總結(jié)為三點(diǎn)：第一，對(duì)于開發(fā)商來說，不論是在拿地、審批還是在建設(shè)、完工等投資房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，都會(huì)和銀行有資金鏈上的往來，開發(fā)商在前期開發(fā)的時(shí)候從某個(gè)銀行貸款幾個(gè)億，銀行附加的條件往往就是房子出來后必須在這里辦理住房貸款。
第二，開發(fā)商和銷售商經(jīng)常不是一家，很多開發(fā)商習(xí)慣將自己的樓盤委托給其他地產(chǎn)商銷售。開發(fā)商自身也許懂得住房公積金貸款是法律規(guī)定的必須提供的購(gòu)房選擇之一，但是受委托的銷售商卻不管這一套，只根據(jù)自己的利潤(rùn)回報(bào)選擇與自己關(guān)系好的銀行簽訂貸款協(xié)議。
第三，赤裸裸的回扣關(guān)系。地產(chǎn)商在某個(gè)銀行貸款，銀行就給他們多少回扣，住房公積金管理中心屬于政府機(jī)構(gòu)，不可能有這層利益關(guān)系。
由一位政府官員的口中說出開發(fā)商與企業(yè)的勾結(jié)，讓人頗感吃驚。
付炎新告訴《法人》記者，伍先生起訴“恒大雅苑”不提供住房公積金貸款并引起媒體關(guān)注后，“恒大雅苑”即與長(zhǎng)沙市住房公積金管理中心簽約，理論上“恒大雅苑”的樓盤都可以進(jìn)行公積金貸款，但是也只是理論上而已，《法人》記者前往咨詢的時(shí)候，“恒大雅苑”對(duì)公積金貸款仍是排斥態(tài)度。
擾民式垃圾短信推廣
在“恒大雅苑”登記過自己的手機(jī)號(hào)碼后，伍先生就陸續(xù)收到來自恒大地產(chǎn)的垃圾短信，其中最近的證據(jù)證明的就有四次，分別發(fā)送于2010年12月21日、24日、31日，“恒大雅苑”樓盤三次向伍先生的手機(jī)發(fā)送銷售廣告垃圾短信，12月31日這天，恒大海南分公司也向其發(fā)送銷售廣告的垃圾短信。
同時(shí)伍先生還告訴記者，伴隨著恒大發(fā)送的大量垃圾短信，在僅向“恒大雅苑”方公布過該手機(jī)號(hào)的前提下，他還不斷接到裝修公司、家具公司、高利貸機(jī)構(gòu)甚至找“小姐”之類的垃圾短信。
一位房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露，手機(jī)短信式的宣傳是樓盤宣傳中成本相對(duì)較低的一種方式，壓縮宣傳費(fèi)用也是提高利潤(rùn)的方式，畢竟相比在平面媒體和網(wǎng)站做廣告等途徑，手機(jī)短信宣傳的費(fèi)用支出太便宜了，也能保證被更多目標(biāo)客戶看到。
“開發(fā)商為了銷售，就可以讓我的手機(jī)變成垃圾桶了嗎？老百姓的手機(jī)沒有道理成為他們的廣告平臺(tái)。”伍先生對(duì)恒大地產(chǎn)的行為頗為憤怒。事實(shí)上在形形色色的垃圾短信中，樓盤推廣告是用的最多的一種，很多消費(fèi)者也都像伍先生一樣憤怒，但卻無可奈何，誰也不可能為了幾條短信去起訴一個(gè)開發(fā)商，而這點(diǎn)也正是開發(fā)商放心大膽使用垃圾短息推銷樓盤的原因所在。
但是愛較真的伍先生不是尋常人。2010年12月27日，伍先生以發(fā)送垃圾短信侵權(quán)為由對(duì)恒大地產(chǎn)提起訴訟，請(qǐng)求法院判決恒大地產(chǎn)向自己書面賠禮道歉，并賠償1000元人民幣損失。
“我是把這起訴訟當(dāng)成公益來做，其實(shí)與恒大地產(chǎn)的全部較量都帶有公益的性質(zhì)，為了我自己沒必要這么賣力”。了解伍先生的背景就知道這不是空話，早在2008年，從事法律研究的伍先生就與當(dāng)?shù)匾幻W(wǎng)站總裁一起，由湖南湘和律師事務(wù)所肖應(yīng)華律師代理發(fā)起了中國(guó)第一場(chǎng)垃圾短信公益訴訟，湖南電視臺(tái)、中央電視臺(tái)等媒體對(duì)此做了專門報(bào)道，隨后在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)等多方推動(dòng)下，《個(gè)人信息保護(hù)法》立法工作得到很大推進(jìn)，同年出臺(tái)的刑法修正案（七），則增加了“出售或非法提供公民個(gè)人信息罪”。
伍先生這次起訴恒大地產(chǎn)垃圾短信，肖應(yīng)華律師再次免費(fèi)為其代理。轉(zhuǎn)載：http://jizhe.henan.sina.com.cn/report/report/?m=report&act=show_one_news&news_id=4572
