政府土地賬本：低價獲地靠“流轉(zhuǎn)”
發(fā)表于：2011-05-29 08:13
2011年的5月，似乎是河北省香河縣土地違規(guī)的“清算季”。在這個北方春夏之交的季節(jié)里，香河縣違規(guī)圈占農(nóng)村土地的行為被集中查處，香河縣副縣長甚至承認，香河縣涉嫌違規(guī)占地的規(guī)模高達4000畝。
涉嫌違規(guī)的土地分布在香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)等地。從2007年開始，香河縣各村鎮(zhèn)基層政府開始加大推進新農(nóng)村建設(shè)工作，各村農(nóng)民陸續(xù)與政府簽訂“農(nóng)地流轉(zhuǎn)合同”，將個人或家庭名下承包的土地交由政府統(tǒng)一經(jīng)營，而后再由政府尋找土地對農(nóng)民進行安置。
東方財富通手機炒股軟件 揭秘手中股票不漲怎么辦？ 小心行情突然發(fā)生逆轉(zhuǎn) 注意！后市很可能有特大利好 矛盾在2010年底陸續(xù)爆發(fā)，與基層政府簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議的農(nóng)民發(fā)現(xiàn)，他們原有的土地被政府高價出售，用于房地產(chǎn)開發(fā)，難有復(fù)耕可能。于是，在反復(fù)申訴之下，隨著國土資源部督察局的進駐，逐步揭開了一條香河村鎮(zhèn)基層政府依靠“流轉(zhuǎn)”低價獲取土地，再高價出讓的利益鏈條。
低價獲地起點
盡管在2009年就已經(jīng)簽訂了“土地流轉(zhuǎn)合同”，但直到2010年，香河縣安平鎮(zhèn)的葛姓村民才真正明白什么叫“流轉(zhuǎn)”。因為他看到自己的土地被以60萬元/畝的高價出讓給了一家名為萬通地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，而根據(jù)“土地流轉(zhuǎn)合同”，他卻只能獲得1150元/畝/年，逐年遞增30元的補償。
在香河，持有這樣的“土地流轉(zhuǎn)合同”的農(nóng)民眾多。從2007年開始，安平鎮(zhèn)、蔣辛屯鎮(zhèn)、北五百戶鎮(zhèn)都加速推進了新農(nóng)村建設(shè)，而其基本的手段就是“土地流轉(zhuǎn)”。政府從農(nóng)民手中獲得土地后，通過引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)，萬通、萬科、綠地、富力等一線開發(fā)企業(yè)相繼進駐。
這也為日后這些知名房地產(chǎn)企業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)被卷入香河違規(guī)用地風波埋下了伏筆。
《蔣辛屯鎮(zhèn)經(jīng)濟服務(wù)中心2007年工作總結(jié)》(下稱“總結(jié)”)顯示，截至2007年底，全鎮(zhèn)35個村共有29個村簽訂了土地流轉(zhuǎn)意向書，涉及土地3萬余畝，其中前建、后建、四百戶、聞莊等11個村已完成土地流轉(zhuǎn)和補償工作，共流轉(zhuǎn)土地7350.35畝，發(fā)放土地補償金729.76萬元，地上物補償金180.81萬元，60歲以上老人養(yǎng)老金58.84萬元；小尹莊、大馬坊、六百戶等6個村計劃流轉(zhuǎn)土地9211畝。
記者了解到，蔣辛屯鎮(zhèn)經(jīng)濟服務(wù)中心是蔣辛屯鎮(zhèn)政府為土地流轉(zhuǎn)及日后經(jīng)營設(shè)立的工作平臺，該鎮(zhèn)2007年以后的“土地流轉(zhuǎn)”工作，該中心多有參與。至2008年時，小尹莊、大馬坊、六百戶等6個村流轉(zhuǎn)土地9211畝的計劃已經(jīng)完成。
所謂土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)——擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，在此期間內(nèi)農(nóng)民持續(xù)享受收益。這與征地不同，后者往往能獲得一次性的補償，包括征地補償費、青苗費以及生活安置費用等。
合法身份包裝
在以較低的價格“流轉(zhuǎn)”出大量的農(nóng)村土地后，香河縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基層政府開始著手將流轉(zhuǎn)出的農(nóng)用土地進行“身份證明”，即將流轉(zhuǎn)出的土地合法化，供日后出讓。
2009年5月13日，香河縣安平鎮(zhèn)謝屯村先后召開村黨委會議、村民委員會會議和村民代表會議，討論本地的土地流轉(zhuǎn)問題。當日，三個會議一致作出決定，將該村轄區(qū)內(nèi)的145畝耕地交由鎮(zhèn)政府進行統(tǒng)一開發(fā)；同時，三個會議還同意，該村轄區(qū)內(nèi)“流轉(zhuǎn)”出的土地由鎮(zhèn)政府接管。
安平鎮(zhèn)政府《關(guān)于謝屯村土地征收開發(fā)工作的情況說明》證實了上述“三個會議”所做的決定。這145畝耕地，總計涉及安平鎮(zhèn)謝屯村村民140人。
記者了解到，在“三個會議”作出了上述決定后，謝屯村村委會在農(nóng)民并不知情的情況下，對所涉及土地組織了相關(guān)的測繪工作，并據(jù)此制作了“土地測繪證明”。同時，還自行組織開具了“土地補償完畢證明”，隨后將這些材料上報香河縣國土資源局，并開始為該地塊申請辦理國有建設(shè)用地權(quán)屬證明。此后，香河縣國土資源局審核通過了安平鎮(zhèn)上報的所有申報材料，并由香河縣政府頒發(fā)了該土地的國有土地使用權(quán)證。
從2009年5月召開“三個會議”，到2009年10月底國有土地使用權(quán)證正式頒發(fā)，歷經(jīng)村委會、鎮(zhèn)政府、縣國土局、縣政府四道環(huán)節(jié)，謝屯村土地變?yōu)槭掷m(xù)齊全的“合法國有建設(shè)用地”總計花費了約5個多月的時間。
5個月后，香河縣國土資源局將這145畝土地作為商業(yè)用地，通過二級市場公開出讓。總部位于北京的萬通地產(chǎn)通過摘牌的形式，獲得了這塊土地的國有土地使用權(quán)，以香河萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為平臺，開發(fā)了“紫藤堡”項目，并開始對外銷售。
“流轉(zhuǎn)”替換征地
如是“流轉(zhuǎn)”，已經(jīng)成為了香河縣大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)用地的主要來源。至2010年底，香河縣通過公開市場出讓的土地已經(jīng)超過30宗，其中絕大部分通過基層政府與農(nóng)民簽訂“流轉(zhuǎn)”協(xié)議而來。一次性支付大額補償，且受到嚴格指標控制的“征地”——這一獲得新增建設(shè)用地的方式，在香河，逐漸被流轉(zhuǎn)所替代。
流轉(zhuǎn)相比于征地的“性價比”優(yōu)勢，也由此得以體現(xiàn)出來，而這恰是香河大行“流轉(zhuǎn)”之道的利益動因所在。
2006年，河北省香河縣政府下發(fā)了《香河縣人民政府關(guān)于推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)意見(試行)》(下稱“意見”)。明確提出了在新農(nóng)村建設(shè)工作的過程中“政府引導(dǎo)、農(nóng)民自愿、政府推動、市場運作”的原則?！耙庖姟笔聦嵣铣蔀榱巳蘸笫Y辛屯鎮(zhèn)、安平鎮(zhèn)、五百戶鎮(zhèn)等基層政府推進流轉(zhuǎn)工作的重要依據(jù)所在。
2009年，安平鎮(zhèn)以1150元/畝、每年每畝遞增30元的價格對農(nóng)民進行補償；2007年，蔣辛屯鎮(zhèn)用于補償流轉(zhuǎn)的支出實際為1400元/畝，而這其中還包括了地上物補償以及額外的農(nóng)民養(yǎng)老的補償。如果剔除這兩項支出，蔣辛屯鎮(zhèn)直接用于農(nóng)地流轉(zhuǎn)土地部分的補償，只有約993元/畝。五百戶鎮(zhèn)于2010年確定的土地流轉(zhuǎn)的補償標準，亦與前述兩鎮(zhèn)的水平相當。
根據(jù)2005年的《河北土地管理條例》，征地過程中土地補償費的標準是按照征用耕地年產(chǎn)值的4~6倍計算。如果是國家建設(shè)征用土地，用地單位除支付土地補償費外，還應(yīng)支付安置補助費。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均每畝年產(chǎn)值的2~3倍。
一位曾在香河縣政府任職的人士向記者表示，對于以征地方式獲取等量土地所需支付的具體成本，香河縣方面未有詳細測算，但按照一般情況預(yù)估，至少將是“流轉(zhuǎn)”支付土地補償年均額度的4~5倍以上。
