和記黃埔重上閑置黑名單 被指龜速開發(fā)圖暴利
發(fā)表于：2010-08-20 15:43
繼年初上榜上海330宗土地閑置名單之后，此次國(guó)土部發(fā)布的全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”之中，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)和系再度名列閑置土地“黑名單”。
對(duì)于經(jīng)營(yíng)之神連續(xù)名列閑置土地“黑名單”，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄對(duì)此并不感到奇怪，他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，和黃在香港是快進(jìn)快出的開發(fā)模式，但是在內(nèi)地向來都不是快進(jìn)快出—內(nèi)地是一個(gè)快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，意味著土地有一個(gè)很高的升值效益，其中開發(fā)進(jìn)程緩慢，有閑置土地的嫌疑，算是一種變相囤地的方式。
閑置紛擾
盡管李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)和系連續(xù)兩次名列閑置名單，但這并不能說明長(zhǎng)和系土地閑置的全部情況。實(shí)際上，自1992年進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，長(zhǎng)和系閑置土地的戲碼早已是屢見不鮮。
和記黃埔在北京的首個(gè)項(xiàng)目逸翠園名列其中。逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。但根據(jù)和記黃埔2006年至2009年的年報(bào)，逸翠園項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工時(shí)間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。如果按照合同約定的竣工時(shí)間，逸翠園項(xiàng)目實(shí)則已經(jīng)捂地近四年。和記黃埔位于淇澳島的柏濤灣項(xiàng)目同樣位列“黑名單”，該項(xiàng)目合同簽訂時(shí)間為2005年9月26日，5年之間，唯見其圍欄圈地，卻絲毫沒有動(dòng)工的跡象。
然而，上述兩宗名列閑置“黑名單”的土地似乎只是和記黃埔閑置土地的冰山一角。
時(shí)代周報(bào)記者查閱長(zhǎng)和系1996年至2009年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)其涉嫌閑置的土地并不在少數(shù)。與珠海淇澳島項(xiàng)目一樣，增城住宅項(xiàng)目同樣已閑置五年之久。
2005年9月21日，長(zhǎng)和系與增城國(guó)土局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將增城市荔城街三聯(lián)村和逕嚇村四宗地塊納入囊中，合計(jì)占地面積為203萬(wàn)平方米，總地價(jià)款近3.2億元，平均地面價(jià)僅為157元/平方米。
據(jù)接近和記黃埔的業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露，和記黃埔此前在增城拿地并未通過招拍掛，而是通過市政工程與政府進(jìn)行交換，其中并沒有經(jīng)過土地補(bǔ)償。2004年，增城市政府得悉李嘉誠(chéng)準(zhǔn)備在荔城街購(gòu)地?cái)?shù)千畝后積極奔走。按照規(guī)定，征收如此大規(guī)模的土地須報(bào)國(guó)務(wù)院審批，為此，增城市政府選擇捷徑，通過“回收閑置土地”向長(zhǎng)和系供地，卻不料掉進(jìn)億元土地詐騙案的漩渦—開發(fā)商梁培堃偽造土地使用證，虛征農(nóng)民用地。2006年，正當(dāng)和記黃埔準(zhǔn)備動(dòng)工之際，審計(jì)署卻對(duì)土地進(jìn)行查處，項(xiàng)目擱淺至今。
“任何一個(gè)區(qū)域的開發(fā)，誰(shuí)都愿意放到最后才開發(fā)。像李嘉誠(chéng)這種開發(fā)商，政府當(dāng)然愿意拉他第一個(gè)去拿地。所以往往是第一個(gè)拿地，最后一個(gè)開發(fā)，”薛建雄接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，“第一個(gè)開發(fā)就需要將區(qū)域環(huán)境做起來，之前是無(wú)人消費(fèi)、沒有配套，等到消費(fèi)和配套建立起來之后，價(jià)格就已經(jīng)被開發(fā)商做得很高，而且最后一個(gè)開發(fā)的話可以集眾家之所長(zhǎng)，任意地超過前面的所有項(xiàng)目?！?br />
如今的增城，與李嘉誠(chéng)進(jìn)入的時(shí)期不同，已是開發(fā)商林立之地。盡管長(zhǎng)和系取得的2006年的土地使用權(quán)事實(shí)上始終有效，但四宗地塊卻一直閑置至今?！俺藥啄昵?，他們來過我們村測(cè)量勘察土地外，之后就再也沒有動(dòng)靜了?！比?lián)村村長(zhǎng)吳建新對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
長(zhǎng)和系的土地閑置并非都因外界不可控因素，也有主動(dòng)閑置的例子。和記黃埔旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開發(fā)的海逸豪庭項(xiàng)目，占地3600萬(wàn)平方米，但自上世紀(jì)90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。根據(jù)和記黃埔2006年年報(bào)，該項(xiàng)目計(jì)劃完工時(shí)間為2017年，又于2007年年報(bào)改至2014年。
和記黃埔參與開發(fā)的中航廣場(chǎng)
慢速開發(fā)
“閑置土地，是土地招拍掛之后，具備開發(fā)條件而沒有按照合同及時(shí)開發(fā)的土地，因而應(yīng)當(dāng)作為政府管制范圍內(nèi)的土地?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示。他認(rèn)為，一方面城市住宅供求關(guān)系非常緊張，求大于供，需要房屋盡快上市來緩解這個(gè)矛盾；另一方面，每年都有一定的土地計(jì)劃，如果這些土地沒有及時(shí)上市，會(huì)使供求矛盾更趨緊張。因此，根據(jù)我國(guó)目前實(shí)際情況規(guī)定，一般超過兩年不開工就收回。
不過實(shí)際運(yùn)作中，閑置土地收回的案例并不多見。在上述長(zhǎng)和系項(xiàng)目之中，僅在2007年，東莞國(guó)土資源局以“海逸豪庭項(xiàng)目閑置土地最多，時(shí)間達(dá)到95個(gè)月”為由，對(duì)東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開出高達(dá)7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)罰單。
海逸豪庭項(xiàng)目被征收土地閑置費(fèi)或因該項(xiàng)目開發(fā)得實(shí)在太慢的緣故，這令政府看不過眼。但是，近8000萬(wàn)元的罰單不改長(zhǎng)和系其他項(xiàng)目一貫緩慢的開發(fā)進(jìn)程。
在最近結(jié)束“計(jì)劃中”狀態(tài)的廣州市中新鎮(zhèn)金坑村項(xiàng)目，于2006年2月由長(zhǎng)和系通過收購(gòu)廣州方興房地產(chǎn)發(fā)展公司股權(quán)時(shí)共同拿下。據(jù)和記黃埔2007年和2008年年報(bào)披露，該項(xiàng)目整整兩年中一直是“計(jì)劃中”狀態(tài)，預(yù)計(jì)完工時(shí)間分別為2010年和2013年。
時(shí)代周報(bào)記者8月15日走訪工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，該項(xiàng)目仍處于“挖土”階段，只有稀稀拉拉的工程作業(yè)聲在回蕩。該工程承包公司廣州房實(shí)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，去年7月工程隊(duì)就來到工地，預(yù)計(jì)3-5年才能完成基礎(chǔ)工程，“目前已經(jīng)挖了30-50萬(wàn)平方米泥土。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的基礎(chǔ)工程進(jìn)度是無(wú)法按時(shí)完工的。
李嘉誠(chéng)在廣州最早的項(xiàng)目黃沙地塊，更是見證了廣州地產(chǎn)起伏的十六載。該項(xiàng)目于1994年廣州地鐵一號(hào)線規(guī)劃時(shí)由和記黃埔圈下，可建面積24.18萬(wàn)平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項(xiàng)目已進(jìn)入最后的動(dòng)工準(zhǔn)備階段，黃沙高層項(xiàng)目住宅部分預(yù)計(jì)2003年下半年正式發(fā)售，2004年中交樓，商場(chǎng)部分2003年底開始招租?！笨墒牵钡?005年11月，在近11年“曬地”后，黃沙地塊逸翠灣項(xiàng)目才開始動(dòng)工。其間風(fēng)波不斷，據(jù)了解，當(dāng)時(shí)來自香港的工程設(shè)計(jì)人員因?qū)S沙地鐵站上蓋的項(xiàng)目地基結(jié)構(gòu)不熟悉，又涉及地鐵接駁，因而在基礎(chǔ)施工時(shí)多番修改，進(jìn)而拖延整體施工時(shí)間。
“合法”閑置
“房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜的流程，開發(fā)是很難控制的。這同樣給了開發(fā)商扯皮的空間，開發(fā)商如果無(wú)法交齊材料或者材料遺漏，也是一直拖著，開發(fā)商也可以在合法范圍內(nèi)進(jìn)行閑置。”薛建雄如是說。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊旭紅則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“合同中，開工竣工均有約定。項(xiàng)目開工，但時(shí)斷時(shí)續(xù)，這樣就可能無(wú)法完成竣工約定，這是違約的，同樣也存在閑置的問題，從拿地到計(jì)劃完工時(shí)間超過十年，這肯定存在著閑置的嫌疑?！?br />
根據(jù)和記黃埔2010年中期報(bào)告，逸翠灣及西城都薈第1及3期屬于2010年預(yù)期完成項(xiàng)目，比較2008年1.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，其均價(jià)如今已是2.6萬(wàn)元/平方米。
薛建雄表示，“李嘉誠(chéng)本身也有內(nèi)部的結(jié)構(gòu)問題，隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，工程也出現(xiàn)很大的波動(dòng)，然后進(jìn)行調(diào)整。李嘉誠(chéng)是經(jīng)營(yíng)之神，所以把市場(chǎng)價(jià)值都算上了，算在最差的行情去拿地、最好的行情去賣房，所以中間的工程會(huì)隨著行情的波動(dòng)而有所調(diào)整?！?br />
不可否認(rèn)的是，通過大規(guī)模圈地和分期開發(fā)從而獲取土地溢價(jià)的手法，實(shí)則助力土地閑置。
“項(xiàng)目大，且分期開發(fā)，主要是因?yàn)槔罴握\(chéng)有這個(gè)資金實(shí)力。一期一期開發(fā)，而且開發(fā)周期比較長(zhǎng)，則可以起到變相囤地的作用。因此，國(guó)家后來規(guī)定土地出讓控制在20萬(wàn)平方米以內(nèi)?！毖ㄐ蹖?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，李嘉誠(chéng)目前的項(xiàng)目多是分期開發(fā)的大項(xiàng)目。
截至截稿時(shí)間，和記黃埔并未對(duì)時(shí)代周報(bào)就多個(gè)項(xiàng)目頻繁改動(dòng)完工計(jì)劃的質(zhì)疑進(jìn)行回復(fù)。
“關(guān)鍵在于政府要看好每一塊地，按照規(guī)定時(shí)間推動(dòng)開發(fā)，如果是政府原因就創(chuàng)造條件，比如政府支持手續(xù)辦理或者提出要求促進(jìn)開發(fā)；如果是企業(yè)原因就加強(qiáng)管理，提出警告以及罰款?！蓖醌k林建議。
