和記黃埔重上閑置黑名單 被指龜速開發(fā)圖暴利
發(fā)表于：2010-08-20 15:43
繼年初上榜上海330宗土地閑置名單之后，此次國土部發(fā)布的全國1457宗閑置土地“黑名單”之中，李嘉誠旗下的長和系再度名列閑置土地“黑名單”。
對于經(jīng)營之神連續(xù)名列閑置土地“黑名單”，中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄對此并不感到奇怪，他對時代周報記者表示，和黃在香港是快進快出的開發(fā)模式，但是在內(nèi)地向來都不是快進快出—內(nèi)地是一個快速成長的市場，意味著土地有一個很高的升值效益，其中開發(fā)進程緩慢，有閑置土地的嫌疑，算是一種變相囤地的方式。
閑置紛擾
盡管李嘉誠旗下的長和系連續(xù)兩次名列閑置名單，但這并不能說明長和系土地閑置的全部情況。實際上，自1992年進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場以來，長和系閑置土地的戲碼早已是屢見不鮮。
和記黃埔在北京的首個項目逸翠園名列其中。逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。但根據(jù)和記黃埔2006年至2009年的年報，逸翠園項目預(yù)計完工時間一直在調(diào)整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動。如果按照合同約定的竣工時間，逸翠園項目實則已經(jīng)捂地近四年。和記黃埔位于淇澳島的柏濤灣項目同樣位列“黑名單”，該項目合同簽訂時間為2005年9月26日，5年之間，唯見其圍欄圈地，卻絲毫沒有動工的跡象。
然而，上述兩宗名列閑置“黑名單”的土地似乎只是和記黃埔閑置土地的冰山一角。
時代周報記者查閱長和系1996年至2009年年報，發(fā)現(xiàn)其涉嫌閑置的土地并不在少數(shù)。與珠海淇澳島項目一樣，增城住宅項目同樣已閑置五年之久。
2005年9月21日，長和系與增城國土局簽訂了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將增城市荔城街三聯(lián)村和逕嚇村四宗地塊納入囊中，合計占地面積為203萬平方米，總地價款近3.2億元，平均地面價僅為157元/平方米。
據(jù)接近和記黃埔的業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者透露，和記黃埔此前在增城拿地并未通過招拍掛，而是通過市政工程與政府進行交換，其中并沒有經(jīng)過土地補償。2004年，增城市政府得悉李嘉誠準備在荔城街購地數(shù)千畝后積極奔走。按照規(guī)定，征收如此大規(guī)模的土地須報國務(wù)院審批，為此，增城市政府選擇捷徑，通過“回收閑置土地”向長和系供地，卻不料掉進億元土地詐騙案的漩渦—開發(fā)商梁培堃偽造土地使用證，虛征農(nóng)民用地。2006年，正當(dāng)和記黃埔準備動工之際，審計署卻對土地進行查處，項目擱淺至今。
“任何一個區(qū)域的開發(fā)，誰都愿意放到最后才開發(fā)。像李嘉誠這種開發(fā)商，政府當(dāng)然愿意拉他第一個去拿地。所以往往是第一個拿地，最后一個開發(fā)，”薛建雄接受時代周報采訪時表示，“第一個開發(fā)就需要將區(qū)域環(huán)境做起來，之前是無人消費、沒有配套，等到消費和配套建立起來之后，價格就已經(jīng)被開發(fā)商做得很高，而且最后一個開發(fā)的話可以集眾家之所長，任意地超過前面的所有項目?！?br />
如今的增城，與李嘉誠進入的時期不同，已是開發(fā)商林立之地。盡管長和系取得的2006年的土地使用權(quán)事實上始終有效，但四宗地塊卻一直閑置至今?！俺藥啄昵埃麄儊磉^我們村測量勘察土地外，之后就再也沒有動靜了?！比?lián)村村長吳建新對時代周報記者表示。
長和系的土地閑置并非都因外界不可控因素，也有主動閑置的例子。和記黃埔旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開發(fā)的海逸豪庭項目，占地3600萬平方米，但自上世紀90年代開發(fā)至2007年，落成面積還不到1%。根據(jù)和記黃埔2006年年報，該項目計劃完工時間為2017年，又于2007年年報改至2014年。
和記黃埔參與開發(fā)的中航廣場
慢速開發(fā)
“閑置土地，是土地招拍掛之后，具備開發(fā)條件而沒有按照合同及時開發(fā)的土地，因而應(yīng)當(dāng)作為政府管制范圍內(nèi)的土地。”住建部政策研究中心副主任王玨林接受時代周報記者采訪時表示。他認為，一方面城市住宅供求關(guān)系非常緊張，求大于供，需要房屋盡快上市來緩解這個矛盾；另一方面，每年都有一定的土地計劃，如果這些土地沒有及時上市，會使供求矛盾更趨緊張。因此，根據(jù)我國目前實際情況規(guī)定，一般超過兩年不開工就收回。
不過實際運作中，閑置土地收回的案例并不多見。在上述長和系項目之中，僅在2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項目閑置土地最多，時間達到95個月”為由，對東莞冠亞環(huán)崗湖商住區(qū)建造有限公司開出高達7915萬元的土地閑置費罰單。
海逸豪庭項目被征收土地閑置費或因該項目開發(fā)得實在太慢的緣故，這令政府看不過眼。但是，近8000萬元的罰單不改長和系其他項目一貫緩慢的開發(fā)進程。
在最近結(jié)束“計劃中”狀態(tài)的廣州市中新鎮(zhèn)金坑村項目，于2006年2月由長和系通過收購廣州方興房地產(chǎn)發(fā)展公司股權(quán)時共同拿下。據(jù)和記黃埔2007年和2008年年報披露，該項目整整兩年中一直是“計劃中”狀態(tài)，預(yù)計完工時間分別為2010年和2013年。
時代周報記者8月15日走訪工地現(xiàn)場時，該項目仍處于“挖土”階段，只有稀稀拉拉的工程作業(yè)聲在回蕩。該工程承包公司廣州房實負責(zé)人對時代周報記者表示，去年7月工程隊就來到工地，預(yù)計3-5年才能完成基礎(chǔ)工程，“目前已經(jīng)挖了30-50萬平方米泥土?！睋?jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的基礎(chǔ)工程進度是無法按時完工的。
李嘉誠在廣州最早的項目黃沙地塊，更是見證了廣州地產(chǎn)起伏的十六載。該項目于1994年廣州地鐵一號線規(guī)劃時由和記黃埔圈下，可建面積24.18萬平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項目已進入最后的動工準備階段，黃沙高層項目住宅部分預(yù)計2003年下半年正式發(fā)售，2004年中交樓，商場部分2003年底開始招租?！笨墒牵钡?005年11月，在近11年“曬地”后，黃沙地塊逸翠灣項目才開始動工。其間風(fēng)波不斷，據(jù)了解，當(dāng)時來自香港的工程設(shè)計人員因?qū)S沙地鐵站上蓋的項目地基結(jié)構(gòu)不熟悉，又涉及地鐵接駁，因而在基礎(chǔ)施工時多番修改，進而拖延整體施工時間。
“合法”閑置
“房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復(fù)雜的流程，開發(fā)是很難控制的。這同樣給了開發(fā)商扯皮的空間，開發(fā)商如果無法交齊材料或者材料遺漏，也是一直拖著，開發(fā)商也可以在合法范圍內(nèi)進行閑置。”薛建雄如是說。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊旭紅則對時代周報記者表示，“合同中，開工竣工均有約定。項目開工，但時斷時續(xù)，這樣就可能無法完成竣工約定，這是違約的，同樣也存在閑置的問題，從拿地到計劃完工時間超過十年，這肯定存在著閑置的嫌疑?！?br />
根據(jù)和記黃埔2010年中期報告，逸翠灣及西城都薈第1及3期屬于2010年預(yù)期完成項目，比較2008年1.5萬元/平方米的均價，其均價如今已是2.6萬元/平方米。
薛建雄表示，“李嘉誠本身也有內(nèi)部的結(jié)構(gòu)問題，隨著市場的波動，工程也出現(xiàn)很大的波動，然后進行調(diào)整。李嘉誠是經(jīng)營之神，所以把市場價值都算上了，算在最差的行情去拿地、最好的行情去賣房，所以中間的工程會隨著行情的波動而有所調(diào)整?！?br />
不可否認的是，通過大規(guī)模圈地和分期開發(fā)從而獲取土地溢價的手法，實則助力土地閑置。
“項目大，且分期開發(fā)，主要是因為李嘉誠有這個資金實力。一期一期開發(fā)，而且開發(fā)周期比較長，則可以起到變相囤地的作用。因此，國家后來規(guī)定土地出讓控制在20萬平方米以內(nèi)?！毖ㄐ蹖r代周報記者表示，李嘉誠目前的項目多是分期開發(fā)的大項目。
截至截稿時間，和記黃埔并未對時代周報就多個項目頻繁改動完工計劃的質(zhì)疑進行回復(fù)。
“關(guān)鍵在于政府要看好每一塊地，按照規(guī)定時間推動開發(fā)，如果是政府原因就創(chuàng)造條件，比如政府支持手續(xù)辦理或者提出要求促進開發(fā)；如果是企業(yè)原因就加強管理，提出警告以及罰款?！蓖醌k林建議。
