河南鶴壁：帆旗大廈項(xiàng)目招拍掛成了形式
發(fā)表于：2012-07-13 10:30
國(guó)家政策明確規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入
法治周末記者劉雪峰劉立民發(fā)自河南鶴壁
曾經(jīng)被多家媒體稱作“紙上賣樓”的河南鶴壁帆旗大廈及商住項(xiàng)目，頂著重重的輿論壓力，目前項(xiàng)目A的大樓（即帆旗大廈）已經(jīng)封頂。
7月3日，記者在淇濱區(qū)城南南海路上看見(jiàn)這座幾十層的大廈，大廈成船“帆”型，有兩座組成，記者細(xì)數(shù)了一下，一座28層，一座26層，兩棟樓相通。
據(jù)當(dāng)?shù)毓賳T講：“帆旗大廈是政府規(guī)劃的9+1工程項(xiàng)目之一，位于整個(gè)工程的最南端，是新區(qū)南大門的標(biāo)志性建筑。”/2012/0711/47104.html帆旗大廈，是鶴壁新區(qū)10大標(biāo)志性建筑之一，也是鶴壁市的重點(diǎn)工程。帆旗大廈及商住項(xiàng)目包括A、B、C三個(gè)子項(xiàng)目，其中B、C規(guī)劃為住宅用地。
但是，記者了解到，從2009年11月至今，已過(guò)去兩年有余，C地塊仍沒(méi)有取得土地使用權(quán)。而且，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目的這家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)因?yàn)橐詧F(tuán)購(gòu)形式違規(guī)銷售房屋數(shù)百套進(jìn)行融資，引發(fā)大量購(gòu)房戶不滿。同時(shí)，它與鄭州一家企業(yè)就此項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)也產(chǎn)生了法律糾紛。
而在這一事件中，當(dāng)?shù)劁繛I區(qū)政府同開(kāi)發(fā)商簽的項(xiàng)目用地被疑似內(nèi)定的招商引資協(xié)議起到了關(guān)鍵作用。
違規(guī)返還土地出讓金
2009年11月4日，河南省淇濱區(qū)政府同鶴壁市一家名叫盛典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了“帆旗大廈及商住項(xiàng)目協(xié)議書”，該項(xiàng)目由A、B、C三個(gè)子項(xiàng)目組成，總占地面積近70畝。時(shí)任淇濱區(qū)區(qū)長(zhǎng)的仝大宏代表區(qū)政府簽了字。協(xié)議總投資額近10個(gè)億，協(xié)議要求盛典房地產(chǎn)公司在淇濱區(qū)另外成立一家開(kāi)發(fā)企業(yè)，參與該項(xiàng)目用地的招、拍、掛活動(dòng)，并在成功受讓國(guó)有土地使用權(quán)后足額繳納各項(xiàng)費(fèi)用和價(jià)款。
就在2009年11月4日當(dāng)天，仝大宏又代表淇濱區(qū)政府同盛典房地產(chǎn)公司簽訂了一份《帆旗大廈及商住項(xiàng)目備忘錄》。該備忘錄的核心內(nèi)容是：淇濱區(qū)政府在盛典房地產(chǎn)公司對(duì)該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)招、拍、掛形式摘牌后，對(duì)上述項(xiàng)目的子項(xiàng)目A（9.634畝）的土地出讓金全額返還，對(duì)上述項(xiàng)目子項(xiàng)目B、子項(xiàng)目C的土地出讓金在留取固定數(shù)額后其余全部返還。
一知情人告訴記者，該份備忘錄，不但表明了盛典房地產(chǎn)公司該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓的低價(jià)，而且還徹底排除了其他競(jìng)標(biāo)人。
2010年7月，盛典房地產(chǎn)公司專為此項(xiàng)目成立的盛典置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛典置業(yè)）通過(guò)招、拍、掛的形式，順利取得了上述項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)。7月21日，鶴壁市國(guó)土資源局同盛典置業(yè)公司簽訂了編號(hào)為：豫（鶴）出讓（2010年）第0148號(hào)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
協(xié)議及備忘錄表明，雙方同意項(xiàng)目土地采取招拍掛方式出讓，淇濱區(qū)同意將項(xiàng)目A的土地出讓金在摘牌后60日內(nèi)作為獎(jiǎng)勵(lì)金全額返還給盛典房產(chǎn)公司，項(xiàng)目B、C的土地出讓金，區(qū)政府按每畝30萬(wàn)元留取，超出部分全部返還。
2010年7月14日，盛典置業(yè)以掛牌出讓方式取得項(xiàng)目A土地使用權(quán)。記者從相關(guān)資料獲悉，報(bào)名參加該宗地塊掛牌交易的僅盛典置業(yè)一家，并以1745萬(wàn)元的起始價(jià)成交。
截至目前，這宗地塊的土地出讓金是否未如協(xié)議所約全額返還給盛典置業(yè)呢？2012年7月2日，記者來(lái)到盛典置業(yè)，未找到其負(fù)責(zé)人，帆旗大廈項(xiàng)目部李經(jīng)理告訴記者，“老板到外地考察了，聯(lián)系不上”，自己不了解情況。而此前，盛典置業(yè)負(fù)責(zé)人曾對(duì)有關(guān)媒體說(shuō)，政府改變了協(xié)議返還方式，由60日內(nèi)返還改為依照帆旗大廈項(xiàng)目進(jìn)度分階段返還。
為什么政府要改變協(xié)議返還方式？而當(dāng)初為何“淇濱區(qū)同意將項(xiàng)目A的土地出讓金在摘牌后60日內(nèi)作為獎(jiǎng)勵(lì)金全額返還給盛典房產(chǎn)公司”呢？7月3日，記者來(lái)到淇濱區(qū)政府找仝大宏了解情況，被告知仝已經(jīng)調(diào)到鶴壁市市政府任職。在鶴壁市政府秘書科，一位工作人員告訴記者，仝是副市級(jí)干部，今年5月份左右調(diào)過(guò)來(lái)的，還沒(méi)有安排具體職務(wù)，當(dāng)天沒(méi)來(lái)上班。
在淇濱區(qū)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)帆旗大廈等10大標(biāo)志性建筑建設(shè)的淇濱區(qū)城南建設(shè)辦公室主任蘇志軍告訴記者，淇濱區(qū)招商引資，主要是提供政策方面的優(yōu)惠條件，具體其他方面不了解情況。
據(jù)此前有關(guān)媒體報(bào)道，項(xiàng)目B、C地塊也未如協(xié)議所約同時(shí)進(jìn)入招拍掛程序。但是，蘇志軍告訴記者，現(xiàn)在B地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)了，C地塊還沒(méi)有。
B地塊是否已經(jīng)取得使用權(quán)，記者在鶴壁市國(guó)土資源局官方網(wǎng)并沒(méi)有查到相關(guān)公告。那么近25畝的C塊土地以后如何處理呢？蘇志軍說(shuō)，將按照有關(guān)法律程序盡快協(xié)商解決，不可能也不允許閑置。
據(jù)記者了解，關(guān)于不得以招商引資名義返還土地出讓金，國(guó)家政策有明確規(guī)定，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國(guó)有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》重申了這個(gè)規(guī)定。
招拍掛成了形式
在土地“招拍掛”之前，政府以招商引資的名義同開(kāi)發(fā)商簽訂各類框架協(xié)議，約定各種優(yōu)惠條件，是很多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)吸引投資的主要手段。但這種做法同土地“招拍掛”制度的設(shè)計(jì)初衷相悖，也容易滋生腐敗。
對(duì)于淇濱區(qū)政府與盛典置業(yè)簽訂的這份協(xié)議，淇濱區(qū)城南建設(shè)辦公室主任蘇志軍解釋說(shuō)，這只是一份招商引資協(xié)議，政府可以同一家公司簽，也可以同幾家公司簽，不管哪家公司都必須通過(guò)“招拍掛”拿到土地使用權(quán)。
據(jù)記者了解，掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
2004年，國(guó)土資源部頒布第71號(hào)令，規(guī)定2004年8月31日以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度，即所謂的“831”大限。
記者就此問(wèn)蘇志軍：既然已經(jīng)簽了協(xié)議，為什么還要走“招拍掛”？蘇志軍告訴記者，當(dāng)初這里只是一片荒地，滿地都是鵝卵石，吸引不到其他開(kāi)發(fā)商。簽協(xié)議的目的是為了招商引資，但是出讓國(guó)有土地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)“招拍掛”程序。
那么，當(dāng)初在“招拍掛”期間，有多家參與競(jìng)爭(zhēng)，有其他公司高價(jià)中標(biāo)，此前簽的協(xié)議怎么辦？蘇志軍說(shuō)，誰(shuí)高價(jià)，誰(shuí)中標(biāo)！如果此前的協(xié)議者一方未能中標(biāo)，協(xié)議不會(huì)生效，必須通過(guò)了“招拍掛”才能生效，任何協(xié)議不能超越法律；一句話，協(xié)議生效的前提是必須通過(guò)了“招拍掛”。
據(jù)記者了解，就帆旗大廈項(xiàng)目，淇濱區(qū)政府只同盛典置業(yè)一家簽訂了招商引資協(xié)議。怎么會(huì)這樣巧合呢？/2012/0711/47104.html蘇志軍解釋說(shuō)，當(dāng)初為了拓展城南區(qū)的建設(shè)，在這片荒涼的地塊招商引資，能招來(lái)一家已經(jīng)不錯(cuò)了。
仍是“紙上樓閣”
此前曾有兩家媒體報(bào)道，河南鶴壁開(kāi)發(fā)商違規(guī)賣“紙上樓閣”。而此開(kāi)發(fā)商正是盛典置業(yè)有限公司。
據(jù)報(bào)道內(nèi)容稱，盛典置業(yè)在未取得B地塊土地使用權(quán)的情況下、利用公司與當(dāng)?shù)卣囊患堈猩桃Y協(xié)議，通過(guò)簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議的形式，在帆旗大廈商住項(xiàng)目違規(guī)預(yù)售出280套房屋，每戶交納訂金10萬(wàn)元，以此融資2800萬(wàn)元，支撐其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。
按照同盛典置業(yè)簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議，房子位于鶴壁市南海路以北、濱河路以東。團(tuán)購(gòu)協(xié)議寫明了房屋結(jié)構(gòu)、均價(jià)、樓層和面積，約定了團(tuán)購(gòu)房屋的標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、付款期限、房屋建設(shè)周期等內(nèi)容。團(tuán)購(gòu)協(xié)議還約定，如因政府要求提高建筑規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)而變更設(shè)計(jì)，需增加房?jī)r(jià)時(shí)，團(tuán)購(gòu)業(yè)主可選擇退出或同意加價(jià)；若退出，公司按照月息1分退還已交購(gòu)房款本息。
據(jù)了解，盛典置業(yè)的另一個(gè)項(xiàng)目橡樹(shù)玫瑰城，也采取了相同手段融資。目前，雖然部分住宅已經(jīng)開(kāi)建，卻因在團(tuán)購(gòu)協(xié)議價(jià)的基礎(chǔ)上多次上調(diào)價(jià)格和延誤工期，引發(fā)團(tuán)購(gòu)戶的不滿。
此前，鶴壁市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，已責(zé)令盛典置業(yè)在橡樹(shù)玫瑰城項(xiàng)目售房上妥善處理和團(tuán)購(gòu)戶的糾紛。
而蘇志軍對(duì)法治周末記者說(shuō)，對(duì)盛典置業(yè)有關(guān)帆旗大廈商住項(xiàng)目上售房行為，自己的確不了解情況。
據(jù)法治周末記者了解，目前，部分簽訂購(gòu)房合同協(xié)議的購(gòu)房者已經(jīng)退款。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，B地塊已開(kāi)工建設(shè)，而C地塊仍是空地。
