省市重點項目何以淪為商業(yè)地產(chǎn)牟利？
發(fā)表于：2013-01-31 09:30
在青白江，可以看到成片荒蕪的土地雜草叢生。老百姓說，都圈地搞物流了。寒風(fēng)中，失地農(nóng)民的冬天似乎更冷
提供銀行貸款支持的成都農(nóng)商銀行部門負(fù)責(zé)人面對記者坦率承認(rèn)：很多項目雖然已經(jīng)立項，確實在沒有完全拿到國土使用手續(xù)就開工建設(shè)，這種情形是存在的，也是當(dāng)?shù)卣菰S的，我們提供的是商位貸款，即商家租賃商鋪的租金貸款，不需要商家提供任何抵押擔(dān)保。
前不久，有媒體報道，為桐鄉(xiāng)市政府重點扶持項目、號稱將打造“中國最大的皮革集散地”的桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城以及大張旗鼓興建的桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心，由于生意冷清，營業(yè)額還不夠店鋪租金，許多商戶被迫關(guān)門歇業(yè)。
尤其飽受詬病的還有某些市場采取“返租銷售”形式賣商鋪。開發(fā)商承諾給購買商鋪的投資者前三年8%的租金回報，第四年到第六年10%的租金回報，如此之高的回報吸引了不少的投資者。然而，由于生意冷清，開發(fā)商承諾給商鋪投資者的收益不能兌現(xiàn)，投資者十分憂慮和憤怒，認(rèn)為自己遭受了商業(yè)欺詐，有的已經(jīng)走上打官司的道路，有的甚至還到桐鄉(xiāng)市政府去抗議，經(jīng)營過程中沖突不斷。
據(jù)了解，售后返租這種做法，是多年前國家就明令禁止的，開發(fā)商承諾的未來收益也毫無法律保障，其市場風(fēng)險已經(jīng)在浙江桐鄉(xiāng)暴露無遺。
然而，《中國企業(yè)報》記者驚異地發(fā)現(xiàn)，眼下在成都青白江區(qū)，竟然也有著與浙江桐鄉(xiāng)極其相似的情形，而且涉嫌嚴(yán)重的土地違法。
省市重點項目違法建成建材市場
近日，《中國企業(yè)報》記者來到成都市青白江區(qū)?？拷啥际袇^(qū)的一大片區(qū)域是青白江區(qū)為了承接成都市北城改造(簡稱“北改”)的浩大工程而規(guī)劃的“工業(yè)南區(qū)”，記者看到，新修的青白江大道寬闊筆直，道路兩旁，一個個規(guī)模宏大的建材市場十分引人矚目。
記者走進(jìn)大港建材城售樓部，一個小伙子立刻迎上前來向記者兜售他們的商鋪。據(jù)這個小伙子介紹，大港建材城占地2300畝，總投資50億，總建筑面積200萬平方米，預(yù)計年交易額300億，一期已于2012年9月23日開業(yè)。售樓人員介紹，一期20棟，占地1300畝的商業(yè)鋪面已經(jīng)全部交付，2012年9月23日舉行了盛大的開業(yè)儀式，有300家商家進(jìn)駐營業(yè)。在對方提供的資料中，有四川省政府川府發(fā)2011年1號文復(fù)印件顯示，該項目被列入省市重點項目，二期商鋪將于近期開盤，現(xiàn)在開始收2期2000余戶商鋪誠意金，交3萬元抵扣5萬元，他熱情邀請記者參加排號登記，記者問目前已有多少人排號了?他回答說已經(jīng)400人左右了?！昂軗屖帜兀琰c排號機會多一些。”他說。
據(jù)他介紹，買大港建材城的商鋪很有投資價值，每平方米售價在1.4萬元左右，由開發(fā)商包租10年，商鋪由建材城統(tǒng)一招租，不用業(yè)主操心，在房價中首先扣除前3年租金收益
(8%收益)，100平方米(4×12×2)商鋪再扣除24萬收益，價格在100萬左右，以后按年保證收益，4—5年按9%，6—7年10%，8—10年11%。
大港建材城的商鋪也采取“返租銷售”，竟然與浙江桐鄉(xiāng)如出一轍，令記者十分驚訝。后來得知大港建材城的老板來自浙江，這才恍然大悟。
記者隨后來到占地1000余畝、已經(jīng)開業(yè)的大港建材城一期市場。偌大的市場十分冷清，有的商鋪大門緊閉，開著門的也難見一個顧客。
“賣東西的人比買東西的人還多!”一個銷售人員苦笑著調(diào)侃道。正值成都陰冷的冬季，沒有人氣的市場給人感覺更加寒冷。
離開大港建材城，不遠(yuǎn)處是青龍國際建材裝飾城。號稱“西南地區(qū)最大的五金潔具、墻地磚批發(fā)市場”、“西部建材總部集群”的這家專業(yè)市場于2012年10月27日開市，一期35萬平方米商鋪已投入運營。據(jù)稱，青龍國際建材裝飾城總商戶有3000余戶，已入駐品牌商家有2500余戶。然而，記者在這家裝飾城所看到的，仍然是與大港建材城一樣的蕭條和冷清。在青龍國際建材裝飾城售房部，大冷的天居然沒有開空調(diào)，給人感覺是生意不好只有盡量節(jié)約開支了。
盡管大港建材城號稱是“迄今為止中國規(guī)模最大、功能最全、品種最多、采購成本最低的家居建材采購基地”，青龍國際建材城號稱“中國最大的五金潔具、地磚批發(fā)市場”，但是與毗鄰的中國500強企業(yè)成都建工集團(tuán)傾力打造的成都建工·建筑產(chǎn)業(yè)園比起來，就只能是小巫見大巫了。
資料顯示，身為“省市級重點項目”的成都建工·建筑產(chǎn)業(yè)園“占地數(shù)千畝”，計劃總投資100億元，是集新型建筑設(shè)計、新型建筑建材研發(fā)與生產(chǎn)加工、建筑主材精加工與深加工、現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈管理、會展?fàn)I銷、電子商務(wù)、建筑類企業(yè)辦公等七大功能為一體的西部首個一站式新型建筑產(chǎn)業(yè)園。其一期重點項目———成都建工石材園，是“全球招商”的“石材第一街”，據(jù)稱，其精心打造的全國首個情景體驗式石材精品旗艦館，是“中國石材行業(yè)由低端化邁向精品化、高端化的突破性轉(zhuǎn)變”。2012年10月30日，成都建工精品石材園產(chǎn)品展示區(qū)已經(jīng)建成交房。
然而，據(jù)了解，為加強成都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和工業(yè)集中發(fā)展點標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化建設(shè)管理，成都市政府早在2011年2月，就頒發(fā)了《成都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)(點)建設(shè)管理導(dǎo)則(試行)》，根據(jù)該管理導(dǎo)則，一二三圈層將按照“一區(qū)一主業(yè)”的要求，分不同產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定位發(fā)展。其中明確對青白江區(qū)的規(guī)劃定位是主要發(fā)展汽車制造、電子電氣、裝備制造、新能源等現(xiàn)代制造業(yè)和倉儲運輸、物流配送等配套性生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。
依托青白江的成都國際集裝箱物流園區(qū)，乘成都“北改”之勢，這一區(qū)域除大港、建工等專業(yè)市場外，還興建了萬貫機電、西部鋼材以及華川銀地國際建材城等多家專業(yè)市場。記者從相關(guān)部門了解到，這些眾多專業(yè)市場均是以物流園區(qū)報建，用地性質(zhì)為工業(yè)倉儲用地。
更令人吃驚的是，大港建材城、成都建工石材園這些占地數(shù)千畝的項目都沒有任何一家完全拿到土地指標(biāo)就開工建設(shè)，其中大港建材城建成的1300畝市場只有300畝的工業(yè)倉儲用地指標(biāo)，成都建工石材園建成的占地1100畝石材園只有200畝的工業(yè)用地指標(biāo)。
國家土地管理法第76條規(guī)定，超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。
《四川省土地管理實施辦法》第三十八條也明確規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并處以每畝2000元至4000元罰款。越權(quán)審批或者化整為零審批土地的，批準(zhǔn)文件無效，責(zé)令退還非法批準(zhǔn)占用的土地。
