1.什么是農(nóng)村宅基地？
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。
2.宅基地歸誰所有？
農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。
《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法）第九條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。
《土地管理法》第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。
3、農(nóng)民對宅基地享有什么權(quán)利義務(wù)？
《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
《土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民對宅基地依法享有使用權(quán),有保護(hù)、管理和合理利用宅基地的義務(wù)。
4、什么是“一戶一宅”？
《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地建造住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，要按照有關(guān)政策規(guī)定分類進(jìn)行認(rèn)定和處置。
5、農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么?
農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋,與商品房的區(qū)別主要有:
一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國有建設(shè)用地。
二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。
三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。
6、申請宅基地使用權(quán)需要符合哪些條件?
農(nóng)村村民符合下列條件之一的,可以以戶為單位申請使用宅基地:
?。?）因成年、結(jié)婚等原因確需分戶,原有宅基地不能安置的；
?。?）外來人口落戶成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,在本集體內(nèi)沒有宅基地，經(jīng)過本集體經(jīng)濟(jì)組織民主程序同意的；
?。?）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),需要搬遷安置的；
（4）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的其他情形。
注：縣級人民政府可以結(jié)合實(shí)際作出明細(xì)規(guī)定。
7、農(nóng)村村民申請宅基地哪些情形不予批準(zhǔn)？
農(nóng)村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
（1）不符合年齡要求等分戶條件的；
?。?）不符合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的；
?。?）申請新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的;
?。?）所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；
（5）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈(zèng)予或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
?。?）原有住房被依法征收已得到住房安置的；
?。?）有違法用地或者有違法住房建設(shè)行為未經(jīng)處理的；
?。?）法律法規(guī)規(guī)定以及經(jīng)縣級以上人民政府認(rèn)定的其他情形。
注：縣級人民政府可以結(jié)合實(shí)際作出明細(xì)規(guī)定。
8、原址翻建是否需要宅基地審批？
需要審批。
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）規(guī)定，宅基地原址翻建、改擴(kuò)建和異址新建，需要啟動(dòng)宅基地審批程序。
9、農(nóng)村村民如何申請宅基地?
一般情況，符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請。如果沒有組級集體經(jīng)濟(jì)組織的，則由村民向村民小組提出申請。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項(xiàng)已由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請。
10、宅基地由誰審批？
根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
11、何為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用？
根據(jù)《土地管理法》第四條第三款規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度利用計(jì)劃，按照法律的審批權(quán)限（《土地管理法》第四十四條規(guī)定），將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。
12、農(nóng)村宅基地和農(nóng)房是否能繼承?
農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。農(nóng)戶可以依法繼承。
農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時(shí)，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。
13、城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購買宅基地？
不能。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào))明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！吨醒朕r(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
14、宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎?
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下,鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式,引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。轉(zhuǎn)讓合同生效后,應(yīng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。
須注意的是，受讓人須符合宅基地申請條件；轉(zhuǎn)讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且已有住房保障。
15、進(jìn)城落戶的農(nóng)民是否必須退出原宅基地?
《土地管理法》第六十二條規(guī)定,國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。
2019年中央一號(hào)文件規(guī)定，堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”,不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。
16、村民建房的高度和面積有限制嗎？
有限制。農(nóng)村宅基地地上房屋層高和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市、區(qū)）人民政府結(jié)合本地實(shí)際作出限定。
17、人均土地少的地區(qū)，如何滿足農(nóng)民居住需求？
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。
18、村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地?
有下列情形之一的，村集體報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn),可以收回宅基地使用權(quán)：
?。?）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的,集體收回宅地基使用權(quán)，并對宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償；
?。?）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；
?。?）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；
?。?）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地,不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；
?。?）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；
?。?）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)；
?。?）地方政府規(guī)定的其他情形。
19、盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房的方式有哪些?
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》規(guī)定,支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。引導(dǎo)企業(yè)參與盤活利用工作。但要防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā),確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。
根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）,主要有三種方式:一是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。二是鼓勵(lì)利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。三是支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,開展農(nóng)村閑置宅基地整治,依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策,為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
20、農(nóng)房出租的最長年限是多少？
《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的,要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,雙方可以另行約定。
21、農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？
除全國人大常委會(huì)授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。
物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。
同時(shí)，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實(shí)行“房地一體”原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押。
22、宅基地使用權(quán)糾紛怎樣解決?
《土地管理法》第十四條規(guī)定,土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理。
單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理;個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴。
在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
原標(biāo)題：《農(nóng)村村民最關(guān)心的22個(gè)宅基地問題》
