6月28日，自然資源部下發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
此前4月份，在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上，自然資源部部長(zhǎng)就曾宣布：我國(guó)將全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。
目前這一工作已經(jīng)取得一定成果，但是由于我國(guó)農(nóng)村土地和房屋較為復(fù)雜，實(shí)操中還存在著工作底數(shù)不清、數(shù)據(jù)匯交不到位、頒證不到戶、成果更新不及時(shí)等問(wèn)題。
《通知》的出臺(tái)，將持續(xù)推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)工作。
違規(guī)產(chǎn)權(quán)房不予登記
此次《通知》針對(duì)三類產(chǎn)權(quán)房分別制定了登記政策：
一是對(duì)權(quán)屬合法的宅基地和房屋，要盡快辦理相關(guān)確權(quán)登記頒證工作。
二是對(duì)存在問(wèn)題的宅基地和房屋，要根據(jù)地方完善政策進(jìn)行辦理。這類主要包括“一戶多宅”、宅基地面積超標(biāo)、非本集體成員占用宅基地、沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，以及合法宅基地上的房屋沒(méi)有符合規(guī)劃或建設(shè)相關(guān)材料等情形。
本次下發(fā)的《通知》中，最大的亮點(diǎn)在于明確嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化。
政策原文指出：
“對(duì)納入農(nóng)村亂占耕地建房住宅類房屋專項(xiàng)整治問(wèn)題臺(tái)賬的房屋及用地，做好問(wèn)題處置與登記工作銜接，根據(jù)處置結(jié)果依法辦理登記。對(duì)違反國(guó)土空間規(guī)劃管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，嚴(yán)禁通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化。”
這也意味著，國(guó)家明確要求禁止占用耕地建房，同時(shí)嚴(yán)禁違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房等違法房產(chǎn)進(jìn)行登記，拒絕非法房產(chǎn)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記合法化。
那么，國(guó)家為何要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房等進(jìn)行限制呢？
小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商，打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，一般是集體土地建的房子。正規(guī)合法的房屋必須做到5證齊全：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可。
而有的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一個(gè)證都沒(méi)有，更不用說(shuō)房產(chǎn)證了。沒(méi)有房產(chǎn)證，也就意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣不受法律保護(hù)，雖可進(jìn)行協(xié)議交易，但是存在風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法占地建設(shè)的，實(shí)際上屬于違章建筑。因此一旦房產(chǎn)所處的土地被國(guó)家征收、在國(guó)家規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，便難以獲得相應(yīng)的賠償。即使有補(bǔ)償，也是很少的一部分，并且因?yàn)榉刹怀姓J(rèn)房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補(bǔ)償費(fèi)用只給村集體或者鄉(xiāng)政府。這樣，房主的利益保障是沒(méi)有任何的法律支撐的。
除了交易風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量也讓人擔(dān)憂，房屋售后保修也難以保證。
2022年4月29日12時(shí)24分，湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)金山橋街道金坪社區(qū)盤樹(shù)灣組發(fā)生一起特別重大居民自建房倒塌事故，造成54人死亡、9人受傷，直接經(jīng)濟(jì)損失9077.86萬(wàn)元，事故的起因便是房主違法違規(guī)建設(shè)、加層擴(kuò)建和用于出租經(jīng)營(yíng)，地方黨委政府及其有關(guān)部門組織查處不力。
《通知》的出臺(tái)，明確向違規(guī)房產(chǎn)說(shuō)“NO”。這也提示購(gòu)房者，不要試圖到農(nóng)村購(gòu)置所謂的鄉(xiāng)村別墅、度假村、民宿、小洋房等，此類房產(chǎn)無(wú)法納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之中，買賣無(wú)效。
同時(shí)，房產(chǎn)質(zhì)量無(wú)法保證，居住存在重大風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，交易居住需謹(jǐn)慎！
來(lái)源：自然資源法律論壇
