由于所謂的第五批次土拍注定將在新年后舉辦，因此2022年土拍市場(chǎng)實(shí)際上已畫(huà)上了句號(hào)。
這一年里，北京共舉辦4次集中土拍，累計(jì)成交55宗宅地，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入1615.31億元。
同比2021年，今年北京少賣了7宗宅地，土地財(cái)政收入減少了489.191億元，降幅約23.24%；相比2020年，即使多賣了7宗地，但土地出讓金卻少收122.24億元。
在2022這不堪回首的一年，北京土拍市場(chǎng)也經(jīng)歷了一個(gè)算不上好收成的年景，讓我們從土拍的數(shù)據(jù)中去看北京樓市的變化與趨勢(shì)：
1、供地宗數(shù)少了，成交率提高了
2022年，北京繼續(xù)土地集中供給制，共舉辦4批次土拍，累計(jì)上架59宗宅地，成交55宗，供地與成交宗數(shù)均比去年減少。
在吸取了2021年后兩批流拍嚴(yán)重的教訓(xùn)后，今年采取了預(yù)申請(qǐng)用地公示的方式，先進(jìn)行摸底，然后再正式掛拍，這樣就大大減少了流拍的現(xiàn)象，成交率大大提高至93%，僅有4宗流拍，其中豐臺(tái)區(qū)有2宗，朝陽(yáng)區(qū)與石景山區(qū)各1宗。
2、底價(jià)成交增加，整體溢價(jià)率降低
今年成交的55宗地中，整體溢價(jià)率約5.68%，相比2021年下降約0.7個(gè)百分點(diǎn)；有13宗競(jìng)至地價(jià)上限，溢價(jià)率達(dá)15%；底價(jià)成交有25宗，相比2021年的17宗增加近50%。
底價(jià)成交增加的現(xiàn)象并非北京獨(dú)有，在今年集中土拍中，很多城市頻頻出現(xiàn)地方城投公司兜底拿地的現(xiàn)象，而這一情況也引起了高層的重視。10月份，財(cái)政部發(fā)文嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，對(duì)這種現(xiàn)象明確給予嚴(yán)格控制。
整體溢價(jià)率降低與底價(jià)成交增加，說(shuō)明房企拿地?zé)崆椴桓?，但北京地方城投兜底現(xiàn)象并不嚴(yán)重，占比不足10%。
3、央國(guó)企主導(dǎo)，民企淡出
國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)在土拍市場(chǎng)愈演愈烈，2022年，僅有6宗地的得主中出現(xiàn)了民企的身影，其中只有旭輝+路勁聯(lián)合體、懋源分別獨(dú)立各拿1宗地，其它4宗均為金地、龍湖分別與1家央國(guó)企組成聯(lián)合體拿地。
事實(shí)上，別說(shuō)成功拿地，就連每批報(bào)名參與競(jìng)拍的民企數(shù)量也大大減少，說(shuō)明絕大多數(shù)民企選擇了躺平。相比2021年，融創(chuàng)、卓越、碧桂園等民企在今年均無(wú)斬獲。
值得一提的是，今年萬(wàn)科雖然在二批次土拍中露了一面，但是仍然沒(méi)有拿地。
4、中海獨(dú)攬8宗地，建發(fā)黑馬本色不改
今年參與拿地的企業(yè)共37家（以集團(tuán)品牌計(jì)算），相比2021年少了10家。大多數(shù)地塊被房企組成的聯(lián)合體競(jìng)得，但中海8宗地均為獨(dú)立競(jìng)拍，共斥資314.55億元，成為今年最大“地主”。
華潤(rùn)置地、中建均拿5宗地，總地價(jià)分別超過(guò)200億和100億元，但都有聯(lián)合拿地。
綠城第一批次土拍獨(dú)攬3宗地，耗資98.4億元，在年初打響頭炮后，即偃旗息鼓，此后未再拿地。
首開(kāi)是2021年的拿地大戶，但今年僅拿2宗地，其中1宗為聯(lián)合拿地。其它市屬國(guó)企如城建、金隅、建工、住總、首創(chuàng)、三元嘉業(yè)等各有斬獲，其中城建參與6宗，獨(dú)立拿地4宗，為北京市今年拿地最活躍的房企，首農(nóng)集團(tuán)旗下的三元嘉業(yè)為土拍市場(chǎng)新面孔。
建發(fā)房產(chǎn)作為外來(lái)國(guó)企，今年再奪3宗地，仍然保持黑馬本色，表現(xiàn)出扎根北京的決心。其中2宗獨(dú)立拿地都競(jìng)至了頂價(jià)，1宗為聯(lián)合拿地，3宗地成交額共94.185億元。
5、地塊標(biāo)的降低，50億+僅6宗
或是為了保證成交率，今年上市地塊大宗標(biāo)的減少了，成交額超過(guò)50億元的地塊僅6宗，其中最大標(biāo)的額為豐臺(tái)亞林西地塊，即華潤(rùn)置地以底價(jià)74.7億元競(jìng)得開(kāi)發(fā)的北京悅府。
成交樓面價(jià)最高的是朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊，即中建玖合府，達(dá)到8.83萬(wàn)元/平米，該項(xiàng)目也是集中供地以來(lái)指導(dǎo)售價(jià)最高的，為13萬(wàn)元/平米，但有10%政府共有產(chǎn)權(quán)，實(shí)際售價(jià)為11.7萬(wàn)元/平米，這也使得該項(xiàng)目成為今年最搶手的熱盤(pán)，是唯一實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即罄的項(xiàng)目。
6、開(kāi)發(fā)條件變得友好，現(xiàn)房銷售已成趨勢(shì)
在2021年土拍中，共25宗地需配建公租房、人才公寓或保障性租賃住房，這從一定程度上加大了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，并對(duì)商品房社區(qū)的品質(zhì)形成一定影響。
今年，雖然第一批次仍然有3宗地需配建保障房，但從第二批次土拍開(kāi)始，新地塊不再設(shè)置此類條件，為拿地的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了減負(fù)。
去年出現(xiàn)的新型政府共有產(chǎn)權(quán)商品房，今年只產(chǎn)生了2個(gè)此類項(xiàng)目，即北京瑞府與中建玖合府，均為10萬(wàn)+項(xiàng)目。
幫主仍然認(rèn)為，新型共有產(chǎn)權(quán)商品房是個(gè)好的政策工具，但是用錯(cuò)了地方，應(yīng)將此政策用在更需要得到資金寬松扶持的剛需、剛改項(xiàng)目中，而不是為豪宅打折。
此外，今年成交55宗地中，沒(méi)有一塊用于開(kāi)發(fā)保障型共有產(chǎn)權(quán)房。
總體而言，政府也在根據(jù)土拍的實(shí)際情況，調(diào)整供地政策，后期入市的地塊開(kāi)發(fā)條件更加友好，即使有配建，也是社區(qū)商服用房或教育、文體等設(shè)施，有36個(gè)項(xiàng)目住宅用地十分純粹。
現(xiàn)房銷售成為今年及未來(lái)的供地趨勢(shì)，共有10個(gè)項(xiàng)目需有現(xiàn)房銷售面積，總面積達(dá)20.4萬(wàn)平米，占比年度總成交建面約4%。
7、高標(biāo)準(zhǔn)、超低能耗、全齡友好社區(qū)成硬性指標(biāo)
在對(duì)開(kāi)發(fā)住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)方面，今年的土拍也發(fā)生了變化，高標(biāo)準(zhǔn)、超低能耗成為開(kāi)發(fā)硬性指標(biāo)。
在第一批次土拍中，各地塊規(guī)劃條件是這樣描述的，須滿足以下最低品質(zhì)保障要求：綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到 60%即 A（BJ）級(jí)、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)。高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案還是競(jìng)拍程序中的最后一環(huán)。
但從第二批次開(kāi)始，每宗地規(guī)劃條件的描述已改為，須滿足以下高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)要求：綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到 60%即 A（BJ）級(jí)、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)。
高標(biāo)準(zhǔn)成為每個(gè)項(xiàng)目必須滿足的條件，在建筑要求方面的改變主要為實(shí)施超低能耗建筑，具體而言是在建筑外墻保溫層材料的使用上有區(qū)別，會(huì)增加建筑外墻厚度，但在計(jì)容時(shí)不會(huì)將增加的墻體面積計(jì)算進(jìn)來(lái)，不會(huì)因此而影響實(shí)際得房率。
此外，建設(shè)全齡友好社區(qū)、進(jìn)行適老性設(shè)計(jì)成為普適標(biāo)準(zhǔn)。
套內(nèi)7090標(biāo)準(zhǔn)仍然沿用，但是各批次設(shè)置該標(biāo)準(zhǔn)的地塊逐漸減少，分別為7、4、1、1，預(yù)計(jì)明年該標(biāo)準(zhǔn)將逐漸淡出，減少行政干預(yù)、將專業(yè)的事交給專業(yè)的人做，是正確的做法。
8、房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，地價(jià)小幅上漲
2022年成交的55宗地，平均綜合樓面價(jià)約3.33萬(wàn)元/平米，相比2021年微漲約2000元/平米。
但若比較同板塊2021年與2022年的拿地價(jià)，如朝陽(yáng)王四營(yíng)、崔各莊、十八里店，豐臺(tái)園博園，石景山衙門(mén)口，大興西紅門(mén)等板塊，起拍價(jià)與成交價(jià)均有較大幅度下降，這促進(jìn)了今年土地的成交，卻對(duì)去年拿地的項(xiàng)目形成了擠壓。
從指導(dǎo)售價(jià)看，整體上今年成交8萬(wàn)+高價(jià)項(xiàng)目較多，共18個(gè)，相比2021年多了3個(gè)，北京新房房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)。
具體到區(qū)域，只有海淀永豐中海富華里·富園項(xiàng)目略微上調(diào)2000元/平米，石景山五里坨新項(xiàng)目相比同板塊限競(jìng)房呈大幅上漲，其它板塊價(jià)格基本與2021年相當(dāng)。
成交55宗地中，指導(dǎo)售價(jià)高于10萬(wàn)元/平米有4宗，7萬(wàn)—10萬(wàn)元/平米區(qū)間有22宗，5萬(wàn)—7萬(wàn)元/平米區(qū)間有17宗，低于5萬(wàn)元/平米的有12宗，主要集中在順義、房山、密云、懷柔、平谷等區(qū)，說(shuō)明主城區(qū)與近郊市場(chǎng)，依然是改善產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)。
9、推出三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，首付標(biāo)準(zhǔn)有松動(dòng)
