一、農(nóng)村土地只能用于農(nóng)業(yè)用途么
按照《土地管理法》的規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
城鄉(xiāng)規(guī)劃則將土地分為建設(shè)空間、農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)空間管制，按照《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》分為2大類，9中類和14小類。國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）采用三級(jí)分類體系，共設(shè)置24種一級(jí)類、106種二級(jí)類及39種三級(jí)類。
農(nóng)村土地要用于非農(nóng)業(yè)用途必須經(jīng)過批準(zhǔn)，并依法登記。
二、農(nóng)村土地可以想建就建嗎？
不是。我國(guó)實(shí)行用途管制制度和最嚴(yán)格的的耕地保護(hù)制度。也就是說，規(guī)劃為農(nóng)用地的土地，必須經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批（或許可）后方可用于建設(shè)。怎么確定能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地呢，那就要查詢這塊地的政策分區(qū)。土地利用總體規(guī)劃將農(nóng)村土地分為允許建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)，按照各個(gè)政策分區(qū)管制規(guī)則來管制，簡(jiǎn)單的說，就是允許建設(shè)區(qū)內(nèi)土地都允許建設(shè)，有條件建設(shè)區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地需要占用允許建設(shè)區(qū)的指標(biāo)即縮減允許建設(shè)區(qū)面積后方可建設(shè)，限制建設(shè)區(qū)一般是基本農(nóng)田等環(huán)境敏感區(qū)，需要經(jīng)過論證通過后方可建設(shè)。禁止建設(shè)區(qū)一般是生態(tài)紅線等區(qū)域，不得建設(shè)。
三、農(nóng)村土地歸誰所有
農(nóng)村土地經(jīng)過多次運(yùn)動(dòng)和立法變動(dòng)，1950年《土地改革法》確立了土地私有制和地主土地沒收充公。1962年《土地改革法》確立公社、生產(chǎn)大隊(duì)和生產(chǎn)隊(duì)三級(jí)集體所有制，全大隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)大隊(duì)所有，固定給生產(chǎn)隊(duì)使用。1982年《憲法》規(guī)定，城市郊區(qū)及農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。各地在確權(quán)登記時(shí)首先要確定土地所有權(quán)的歸屬，再確定土地使用權(quán)人，主要依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《國(guó)土資源部土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》、《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件文書格式的通知》、《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作的通知》等文件。
參考鏈接：原創(chuàng)！老水庫(kù)、舊小學(xué)等農(nóng)村公建設(shè)施如何確權(quán)登記
四、建國(guó)前乃至五十年代發(fā)的農(nóng)村的房屋土地所有權(quán)證是否有效
《憲法》已經(jīng)明確將全國(guó)土地所有權(quán)收歸國(guó)有或集體了，一般認(rèn)為這是籠統(tǒng)的征收。建國(guó)前乃至五十年代實(shí)行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權(quán)證。1950年《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來信認(rèn)為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。
原國(guó)家土地管理局1996年對(duì)天津市土地管理局的批復(fù)，解放后頒發(fā)的私有土地契證現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認(rèn)定范圍內(nèi)的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國(guó)有或集體土地使用權(quán)。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權(quán)。
因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權(quán)證也失效，但房屋所有權(quán)未明確。在土地房屋私有權(quán)契證一體的情況下，個(gè)人認(rèn)為房屋所有權(quán)也應(yīng)無效。但由原所有人或其后代繼續(xù)合法使用的，可以確定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。
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五、什么情況下農(nóng)村土地可以用于建設(shè)用途
2020年《土地管理法》修訂前，農(nóng)村土地用于建設(shè)用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共事業(yè)公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）企業(yè)。后兩種情形的建設(shè)用地稱為集體建設(shè)用地。2020年新修訂的《土地管理法》施行后，依法登記為集體所有，規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村土地也可出讓用于建設(shè)用地。
參考鏈接：原創(chuàng)！集成！建設(shè)項(xiàng)目使用農(nóng)村集體土地的政策和情形
六、宅基地是集體建設(shè)用地么
宅基地不屬于集體建設(shè)用地。《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)是分別章節(jié)的，集體所有土地作為建設(shè)用地也就是集體建設(shè)用地是在建設(shè)用地使用權(quán)一章。歷次部文件也是將宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)并列的。
本文發(fā)出后有專家認(rèn)為宅基地屬于建設(shè)用地，單獨(dú)列出不利于盤活閑置宅基地。從《物權(quán)法》規(guī)定看，第十二章是建設(shè)用地使用權(quán)，第十三章是宅基地使用權(quán)。其中建設(shè)用地使用權(quán)包括國(guó)有和集體所有土地作為建設(shè)用地的情況，兩者在權(quán)能與權(quán)利內(nèi)容上有所不同。建設(shè)用地使用權(quán)人有占有、使用、收益的權(quán)利，而宅基地使用權(quán)人只有占有和使用，沒有收益權(quán)，這是與宅基地屬于農(nóng)村村民生活保障的福利屬性有關(guān)。另外建設(shè)用地使用權(quán)人可以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，宅基地使用權(quán)人只能建造住宅及其附屬設(shè)置。因此在宅基地上不能建設(shè)廠房、寫字樓等，會(huì)被視為不按規(guī)定用途使用土地，可以按照《土地管理法》第66條規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。當(dāng)然應(yīng)履行經(jīng)村民會(huì)議討論、半數(shù)以上通過等程序，具體可以看最高人民法院（2018）最高法行申4651號(hào)判決。我的公眾號(hào)文章也有
最高法判決：宅基地上建廠房可否被收回
試想在住宅區(qū)邊上有工廠整天冒煙機(jī)器轟鳴你是否受得了?，F(xiàn)在很多住宅小區(qū)都不允許住宅改為商業(yè)用途也是這個(gè)道理。因此盤活閑置宅基地也只能作為居住用途的住宅使用，比如民宿等。國(guó)土資發(fā)〔2014〕101號(hào)、國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào)的表述都是“加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證”，這里的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)是作為農(nóng)村主要的兩種土地使用權(quán)并列在這里的。
七、一戶村民只能登記一戶宅基地么
《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)）規(guī)定，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。宅基地使用權(quán)是以戶為單位，戶內(nèi)村民共有的，登記時(shí)應(yīng)登記戶內(nèi)全部村民名字。即使戶主去世，只要戶內(nèi)還有村民，也不必辦理繼承，更換戶主即可。
八、申請(qǐng)宅基地使用權(quán)需要具備什么條件
各地大同小異，按照《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》，村民建房申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
?。ㄒ唬┮驘o住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標(biāo)準(zhǔn)，需要新建或擴(kuò)建住宅的；
?。ǘ┩瑧糁行值芙忝没蛘咦优堰_(dá)到法定結(jié)婚年齡要求分戶的；
?。ㄈ┮驀?guó)家或者集體建設(shè)、實(shí)施鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃以及進(jìn)行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的；
?。ㄋ模┮虬l(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；
（五）原有住宅屬D級(jí)危房需要拆除重建的；
?。┫蛑行拇?、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的；
?。ㄆ撸┛h（市、區(qū)）人民政府規(guī)定的其他情形。
九、新《土地管理法》對(duì)宅基地審批管理規(guī)定有哪些變化
2020年1月1日施行的新《土地管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作?？h級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
另外，新《土地管理法》還規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。所以，想申請(qǐng)宅基地的童鞋，就要咨詢農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，不要再給自然資源部門寫信了。
十、宅基地使用權(quán)是否有時(shí)間限制
沒有。宅基地是帶人身性質(zhì)的村民福利，有村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建筑住宅及其其他有關(guān)附著物，無使用期限限制。
十一、宅基地批準(zhǔn)后沒有建或房屋倒塌后還能登記么
1995年國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》明確，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定土地使用權(quán)的，由集體報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。因此已經(jīng)批準(zhǔn)但沒有建設(shè)或房屋坍塌、拆除兩年以上沒有恢復(fù)使用的宅基地，不予登記。已經(jīng)登記的，經(jīng)批準(zhǔn)后收回土地使用權(quán)。
十二、城市居民可以購(gòu)買宅基地么
城市居民不得購(gòu)買宅基地，購(gòu)買合同無效，不得登記頒證。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)【1999】39號(hào))明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)【2004】28號(hào))也指出，“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，。。。。。。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)【2007】71號(hào))、《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》(中發(fā)【2008】1號(hào))也多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。
十三、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證
1999年國(guó)辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購(gòu)買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的，包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，分1982年前、1982年-1999年兩個(gè)歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。所以城市居民并非都無法取得宅基地使用權(quán)證。
十四、宅基地使用權(quán)是否登記生效
按照《土地管理法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是審批生效。即使尚未申請(qǐng)發(fā)證，但是經(jīng)過縣政府合法批準(zhǔn)的也已經(jīng)取得宅基地使用權(quán)。這是考慮到農(nóng)村宅基地大多沒有登記的現(xiàn)實(shí)情況。但是已經(jīng)登記的宅基地，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候必須登記才生效。
十五、宅基地使用權(quán)登記需要什么條件
按照相關(guān)法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)登記應(yīng)滿足一戶一宅、不超過最大面積、符合規(guī)劃、本村村民、已取得批準(zhǔn)手續(xù)等條件。
十六、一戶最多可以擁有多大的宅基地
《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。
十七、農(nóng)村村民住宅可以建幾層
《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村獨(dú)棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一般3米左右。
那么登記的時(shí)候也不能超過這個(gè)限額。對(duì)于超過這個(gè)層高、面積、層數(shù)等，為提高農(nóng)村登記發(fā)證率，可以考慮采用標(biāo)注方式，對(duì)限額以內(nèi)的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時(shí)不予補(bǔ)償，并移交相關(guān)管理部門。
十八、宅基地超過面積限額的如何登記
國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文對(duì)1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3個(gè)歷史階段對(duì)宅基地超占面積如何確權(quán)登記進(jìn)行了規(guī)定。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記；
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；
1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
十九、宅基地、集體建設(shè)用地沒有審批材料如何登記
國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。
這條與新《土地管理法》第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據(jù)這條補(bǔ)辦審批手續(xù)。
我理解，這條考慮到很多地方對(duì)農(nóng)村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設(shè)用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導(dǎo)致違法占地的情形。對(duì)于這種主觀惡性不大的違法占地，實(shí)務(wù)中可以按照審批條件審核后予以補(bǔ)辦審批手續(xù)。
另外按照新《土地管理法》，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。對(duì)宅基地審批的權(quán)限已經(jīng)下放，這條規(guī)定該如何變遷，是否可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府直接批準(zhǔn)補(bǔ)辦，有待驗(yàn)證。
二十、城市居民可以繼承農(nóng)村宅基地嗎？
農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織給成員分配的福利性質(zhì)財(cái)產(chǎn)，帶有身份性質(zhì)，按照《繼承法》的規(guī)定，身份性質(zhì)的權(quán)利不能繼承，因此城市戶口子女不能繼承農(nóng)村宅基地的。但宅基地上的房屋屬于個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承。因此城市居民只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，按照“地隨房走”的原則進(jìn)而取得房屋占用范圍的宅基地使用權(quán)。繼承后可以居住、使用、出租，但除了必要的維修和保護(hù)，無權(quán)再重新翻蓋老房子。等房子將來完全報(bào)廢不能居住時(shí)，宅基地由集體收回。由于中國(guó)人普遍沒有寫遺囑的意識(shí)，建議盡快遺囑明確宅基地和地上房屋的繼承人，避免糾紛，便于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
考慮到城市居民有回鄉(xiāng)養(yǎng)老的需求，城鄉(xiāng)一體化及鄉(xiāng)村振興需要城市資金的下村反哺，建議放開繼承房屋的宅基地翻建，有利于擴(kuò)大新農(nóng)村建設(shè)的資金來源，吸引城市人口回流農(nóng)村。
二十一、什么情況可以一戶多宅
考慮到實(shí)踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨(dú)立住址才能分戶，而基層國(guó)土資源部門在戶籍分戶后才批準(zhǔn)使用宅基地。國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文也規(guī)定了變通方式：符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。舉例來說，甲未經(jīng)審批占有兩塊宅基地，如果甲家庭成員有成年子女乙，可以補(bǔ)辦用地手續(xù)登記兩塊宅基地。如果甲和乙住在一起，占用的宅基地面積超過一戶（120-150平米）但沒有超過兩戶（240-300平米）的面積標(biāo)準(zhǔn)，可以登記。建議自然資源部與公安部協(xié)商，由公安部門分戶后予以登記。
還有一種情況是繼承導(dǎo)致的宅基地轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的“一戶多宅”，也可以辦理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
二十二、村民住宅建設(shè)質(zhì)量由誰管理
國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，縣（市、區(qū)）建設(shè)主管部門應(yīng)依法對(duì)集中統(tǒng)建的農(nóng)村住宅項(xiàng)目質(zhì)量安全實(shí)施監(jiān)督管理。鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《福建省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)村民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查?？h（市、區(qū)）建設(shè)主管部門應(yīng)提供技術(shù)服務(wù)和指導(dǎo)，特別在地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋頂防水施工等分部分項(xiàng)工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)必要的技術(shù)指導(dǎo)。
二十三、出嫁女是否享有宅基地使用權(quán)
國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)。但實(shí)務(wù)中難以執(zhí)行，屬地登記機(jī)構(gòu)無法得知出嫁女是否嫁到另一個(gè)村，是否已經(jīng)取得新村集體的宅基地使用權(quán)。
二十四、農(nóng)民進(jìn)城是否喪失宅基地使用權(quán)
國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。即進(jìn)城落戶前已經(jīng)取得宅基地批準(zhǔn)文件的，可以予以登記發(fā)證。
二十五、宅基地房屋建設(shè)質(zhì)量由誰負(fù)責(zé)
《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村建房村民或者組織村民建房的單位應(yīng)與參與建設(shè)各方簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和合同約定對(duì)所承建的工程承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。
二十六、如何申請(qǐng)宅基地翻建
利用原宅基地改建的，不需辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃進(jìn)行審批，符合條件的在10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，村民即可開工建設(shè)。
二十七、新擴(kuò)建宅基地如何審批
新建、擴(kuò)建宅基地的，應(yīng)報(bào)送城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府進(jìn)行規(guī)劃審批。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批，受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到村民建房申請(qǐng)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批，對(duì)符合條件的核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)縣級(jí)人民政府審批用地。
縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料之日起10個(gè)工作日內(nèi)(依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外)進(jìn)行審核，予以批準(zhǔn)的，由縣級(jí)人民政府國(guó)土資源行政主管部門核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
二十八、村民建房申請(qǐng)是先申請(qǐng)用地還是先申請(qǐng)規(guī)劃許可
村民建房取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。
二十九、宅基地能否買賣
已經(jīng)依法審批登記的宅基地，在本村村民之間可以買賣，符合“一戶一宅”等條件的可以辦理宅基地轉(zhuǎn)移登記。宅基地賣出后不得再申請(qǐng)宅基地。按照《自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)首次登記，提交的材料包括：
1不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2申請(qǐng)人身份證明；
3有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；
4不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；
5法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，提交的材料包括：
1不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2申請(qǐng)人身份證明；
3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；
4房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；
5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；
6法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。
