《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)論綱》朱道林著商務(wù)印書(shū)館
土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是個(gè)悠久的問(wèn)題，也是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。中國(guó)當(dāng)前的土地制度建立于20世紀(jì)中期，解決了數(shù)千年來(lái)“富者田連阡陌，貧者無(wú)立錐之地”的矛盾，實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”，滿足了城鄉(xiāng)建設(shè)和工農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。然而，隨著21世紀(jì)的到來(lái)，中國(guó)不斷加快城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的步伐，希望盡快實(shí)現(xiàn)民族復(fù)興，在這一過(guò)程中賦予了土地更多新的功能。研究發(fā)現(xiàn)，正是這些新的功能引起了諸多新的矛盾，而且這些新的矛盾日益尖銳。要從根本上解決日益尖銳的土地問(wèn)題，必須從探索與發(fā)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀規(guī)律入手，并遵循客觀規(guī)律進(jìn)行土地利用與制度建設(shè)。而土地作為自然資源、生產(chǎn)要素、經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系所遵循的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律究竟是什么？這一規(guī)律是否與其他生產(chǎn)要素和經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律一致？探索發(fā)現(xiàn)并遵循土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的客觀規(guī)律，是破解土地問(wèn)題的重要理論基礎(chǔ)。
長(zhǎng)期以來(lái)，我們研究土地問(wèn)題，一直存在著許多困惑。如，經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為公有制會(huì)導(dǎo)致效率低下，而私有制又會(huì)引起土地壟斷，土地制度與土地利用如何公私兼顧？為了保障糧食安全，必須保護(hù)耕地；為了發(fā)展與建設(shè)，又不得不大量占用耕地，資源保護(hù)與資源合理利用如何銜接與平衡？為了建設(shè)現(xiàn)代化都市和適應(yīng)新時(shí)代城市發(fā)展的要求，不得不進(jìn)行大規(guī)模舊城改造與拆遷，城市改造帶來(lái)的舒適感與高額的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)該是包括拆遷戶(hù)在內(nèi)的各相關(guān)主體都樂(lè)見(jiàn)其成的事，可實(shí)際拆遷過(guò)程中為什么又經(jīng)常出現(xiàn)矛盾？土地投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)、財(cái)富增加，而過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)又會(huì)引起生產(chǎn)、生活成本大幅上升，土地價(jià)格究竟多高合適？更進(jìn)一步，合理的土地價(jià)格究竟取決于什么？這些問(wèn)題都迫切要求對(duì)基于土地經(jīng)濟(jì)理論的客觀規(guī)律進(jìn)行研究。實(shí)踐中的做法與結(jié)果很多，但符合理論規(guī)律的正確答案恐怕只有一種，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的目標(biāo)就是要探索其中唯一正確的答案。
隨著土地問(wèn)題的日益尖銳，理論界和實(shí)踐工作者對(duì)土地問(wèn)題的研究也得到蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出大量理論研究成果和實(shí)踐改革的探索，為解決發(fā)展中的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題提供了參考。但是，令人困惑的是，每一個(gè)既有問(wèn)題的解決總會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題，改革一直在路上，路上依然有障礙。尤其是在關(guān)于土地經(jīng)濟(jì)理論的研究方面，真正被發(fā)現(xiàn)的土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律有什么呢？地租理論、土地報(bào)酬遞減規(guī)律、區(qū)位理論（有觀點(diǎn)認(rèn)為其屬于地理學(xué)范疇），這都是18世紀(jì)至19世紀(jì)中葉的發(fā)現(xiàn)了，那么從20世紀(jì)到現(xiàn)在的漫長(zhǎng)時(shí)間里，土地經(jīng)濟(jì)研究的發(fā)現(xiàn)是什么呢？土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有沒(méi)有規(guī)律呢？我相信肯定是有的，只是我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)而已。不得不說(shuō)，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究任重而道遠(yuǎn)！當(dāng)然，也可能金庫(kù)就在你的腳下。因此，本書(shū)試圖凝練與歸納一些土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本規(guī)律，希望能夠?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)研究及土地利用與社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐提供思考問(wèn)題的思路及理論上的參考借鑒。
然而，探索規(guī)律與應(yīng)用規(guī)律既密切相關(guān)，又完全不同。我們探索土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是希望人們能夠科學(xué)應(yīng)用規(guī)律解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，并促進(jìn)社會(huì)的健康發(fā)展。但是，并不排除人們（包括政府）應(yīng)用規(guī)律阻礙社會(huì)健康發(fā)展。
人類(lèi)所犯的錯(cuò)誤分兩類(lèi)，一類(lèi)是不知道規(guī)則或規(guī)律時(shí)所犯的錯(cuò)誤；另一類(lèi)是知道規(guī)則或規(guī)律后仍犯的錯(cuò)誤。在人類(lèi)長(zhǎng)期的土地利用實(shí)踐中，同樣存在這樣的問(wèn)題。因此，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的首要任務(wù)是探索并發(fā)現(xiàn)規(guī)律，其次是踐行、宣傳與促進(jìn)土地利用與管理實(shí)踐，遵循并尊重土地科學(xué)規(guī)律。
土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，是以“土地”這一自然要素為基礎(chǔ)研究對(duì)象的。土地作為自然資源，又是人類(lèi)社會(huì)生產(chǎn)不可或缺的重要生產(chǎn)要素，必然在人類(lèi)對(duì)其進(jìn)行利用的過(guò)程中產(chǎn)生分配、使用、收益、產(chǎn)權(quán)等社會(huì)要素，形成千變?nèi)f化、錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系；而土地作為自然產(chǎn)物（自然力）的生產(chǎn)要素，不會(huì)隨著使用而消耗，反而會(huì)在使用過(guò)程中不斷聚集財(cái)富形成不動(dòng)產(chǎn)，具有了財(cái)產(chǎn)功能、投資功能，因此土地投資規(guī)律成為土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的重要內(nèi)容；同時(shí)，土地作為自然產(chǎn)物，總量有限，位置固定，卻又是人類(lèi)生存與發(fā)展不可或缺的自然資源與生產(chǎn)要素，這一矛盾決定了對(duì)其的分配與使用過(guò)程必然具有公共屬性，即其經(jīng)濟(jì)關(guān)系必然受到公權(quán)力的干預(yù)，具體表現(xiàn)為資源保護(hù)、規(guī)劃管制、產(chǎn)權(quán)約束、稅賦征收等。綜上，土地的自然、經(jīng)濟(jì)、公共三大基本屬性構(gòu)成了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要前提和基礎(chǔ)，相應(yīng)所形成的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系、投資關(guān)系、稅賦關(guān)系也就構(gòu)成了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的總體框架。
