2023年以來，三亞把農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范作為壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的首要和關(guān)鍵，通過出臺(tái)指導(dǎo)性文件、繪制“集體流轉(zhuǎn)土地分布一張圖”、推行規(guī)范統(tǒng)一的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)出租合同示范文本等舉措，法治化、規(guī)范化地破解制約農(nóng)村產(chǎn)業(yè)興旺的集體土地流轉(zhuǎn)“亂賬”這一薄弱環(huán)節(jié)，從土地這一農(nóng)村發(fā)展基本根基入手，破解集體經(jīng)濟(jì)薄弱村發(fā)展的自我“造血”問題。
“冰凍三尺非一日之寒”，如何化解糾纏于其間的各種矛盾，穩(wěn)定推進(jìn)清理規(guī)范工作，需要極大的政治智慧和工作技巧。那么，三亞市是如何“啃”下這塊“硬骨頭”的呢？人民網(wǎng)記者近日進(jìn)行了多方采訪。
每畝租金10元/年，歷史欠賬源于上世紀(jì)九十年代
“這是他們在2002年簽訂的土地租用合同約定的價(jià)格，每畝地每年租金只有10元，租期卻有30年?！?月4日，三亞市天涯區(qū)檳榔村委會(huì)委員蘇民凱介紹說，在這一輪農(nóng)地流轉(zhuǎn)不規(guī)范問題清理工作中，他們清理出22宗問題合同，這些合同均存在租金過低、期限過長等問題，長期以來，村民反映強(qiáng)烈，村里也想整治，但卻拿不出好的辦法，說起來這件事“大家都很頭疼”。
三亞市天涯區(qū)檳榔村村景。天涯區(qū)供圖
人民網(wǎng)記者注意到，在這22宗問題合同中，最早的一份簽訂于1996年，黃猄五小組將村里的一口面積約8畝的水塘承包給黎某用于養(yǎng)殖，租期共30年；當(dāng)時(shí)約定的租金是1996年-2008年250元/畝/年，2008年-2026年500元/畝/年。蘇民凱說，租金過低、租期過長是這份合同存在的明顯問題。
同屬天涯區(qū)的桶井村也存在著同一問題，該村村委會(huì)副主任蘇文康說，該村存在問題的土地流轉(zhuǎn)合同共55份，其中最低的租金只有80元/畝/年。
三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局副局長解光增說，三亞市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作主要范圍包括：一是清理合同簽訂主體資格不規(guī)范問題。二是清理合同權(quán)利義務(wù)約定不明確或不對等問題、合同簽訂面積與實(shí)際使用面積嚴(yán)重失實(shí)問題、合同期限不明確或期限過長問題、合同租金過低或有失公允問題；三是清理未執(zhí)行民主決策程序、發(fā)包流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、應(yīng)簽未簽、公開公示不到位、備案手續(xù)不完善等問題；四是清理欠繳未繳、解約收回、違反利用等問題；五是清理農(nóng)村與農(nóng)墾土地權(quán)屬爭議及“插花地”等問題。這些問題就導(dǎo)致村集體租出去的土地每年經(jīng)濟(jì)收入?yún)s不多，村民也無法得到實(shí)惠。日積月累，帶來的各種問題就成了阻礙集體經(jīng)濟(jì)壯大的“攔路虎”，同時(shí)也在一定程度上影響了鄉(xiāng)村振興的工作成效。
多管齊下，“一圖一表一價(jià)”試點(diǎn)攻堅(jiān)“啃”下“硬骨頭”
為了充分激發(fā)農(nóng)村集體土地經(jīng)濟(jì)活力，三亞在全市范圍內(nèi)選取15個(gè)試點(diǎn)村率先開展農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作，通過法治化、規(guī)范化措施，強(qiáng)化集體所有制根基、鞏固發(fā)揚(yáng)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，開展農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題舊賬清理，推行規(guī)范統(tǒng)一的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)出租合同示范文本，提升集體土地畝產(chǎn)“含金量”，繪制“集體流轉(zhuǎn)土地分布一張圖”解決權(quán)屬爭議，奠定鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施基礎(chǔ)。
在充分進(jìn)行調(diào)查研究、征求各方意見的基礎(chǔ)上，三亞市政府在今年7月印發(fā)了《三亞市關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作方案》，要求有序開展農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作，并要求在8月15日前率先完成15個(gè)試點(diǎn)村的問題整改工作。
“時(shí)間表”出臺(tái)后，三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局迅速動(dòng)員召開部署會(huì)、推進(jìn)會(huì)等會(huì)議，要求各區(qū)人民政府、育才生態(tài)區(qū)管理委員會(huì)結(jié)合工作實(shí)際，制定工作實(shí)施方案，配齊配強(qiáng)人員，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)和工作步驟依法依規(guī)、審慎穩(wěn)妥地開展工作。7月10日，三亞市紀(jì)委監(jiān)委聯(lián)合三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局召集各區(qū)（育才生態(tài)區(qū)）及15個(gè)試點(diǎn)村股份經(jīng)濟(jì)合作聯(lián)合社理事長在崖州區(qū)三公里村召開三亞市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作推進(jìn)會(huì)暨現(xiàn)場觀摩會(huì)，參會(huì)人員通過實(shí)地考察、聽取講解等方式現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)崖州區(qū)三公里村的經(jīng)驗(yàn)做法和整改成效。
為讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)“有價(jià)可循”，三亞市政府2022年底出臺(tái)了《三亞市農(nóng)村集體土地對外流轉(zhuǎn)用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的承包金最低參考價(jià)》等指導(dǎo)性文件，將農(nóng)村集體土地劃分為耕地、園地、荒地三大類，每一類土地按照開發(fā)條件“好”“一般”“差”對各片區(qū)土地制定了參考價(jià)，耕地參考價(jià)格從每年490元/畝至3610元/畝不等，園地參考價(jià)格從每年350元/畝至2250元/畝不等，荒地參考價(jià)格從每年230元/畝至980元/畝不等，讓各村開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)出租活動(dòng)時(shí)有價(jià)可循，有效避免了市場信息不透明、不對稱帶來的土地租金過低問題。
三亞市崖州區(qū)三公里村是“典型”之一。該村土地以林地和果地為主，主要種植芒果和檳榔，其中芒果種植面積約3萬畝。前期村集體經(jīng)濟(jì)的主要來源為芒果承包用地租金，而芒果承包用地合同大多在上世紀(jì)90年代初就已簽訂，時(shí)間久遠(yuǎn)且租金普遍5元—30元/畝/年，總面積涉及5000余畝。同時(shí)，租戶在簽訂合同后，主動(dòng)繳納租金的較少，年租金收繳率不足60%。
三亞市崖州區(qū)三公里村果地。崖州區(qū)供圖
通過多措并舉，三公里村集體土地出租不規(guī)范問題整改得到了徹底扭轉(zhuǎn)，芒果租地面積由原來的3100畝增加到目前的5100畝，租金由原來的15元—30元/畝/年提升到現(xiàn)在的300元—400元/畝/年，村集體年租金收入由原來的不足10萬元提高到現(xiàn)在的超過110萬元。
“這項(xiàng)工作之前也在持續(xù)推進(jìn)，但‘時(shí)間表’的出臺(tái)和現(xiàn)場會(huì)的召開讓大家感受到了壓力看到了榜樣，后面真正是動(dòng)起來、快起來了。”三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局副局長解光增說，三亞市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室就設(shè)在市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，清理規(guī)范工作開展以來，他們以“一周一調(diào)度”形式每周組織召開市級工作推進(jìn)會(huì)、調(diào)度會(huì)和碰頭會(huì)，實(shí)時(shí)掌握各區(qū)（育才生態(tài)區(qū)）工作進(jìn)度，研究解決具體事項(xiàng)；并成立了督導(dǎo)組，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，每周到各區(qū)（育才生態(tài)區(qū)）各村督促指導(dǎo)工作，通過查閱合同臺(tái)賬材料、聽取工作匯報(bào)等方式，指導(dǎo)基層干部開展合同整改工作。
從“盆景”到“園景”，預(yù)估全市農(nóng)村本年度年集體收入增長超1200萬
千針萬線，基層落地。檳榔村委會(huì)委員蘇民凱說，該村自農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作開展以來，采取村委約談、上門拜訪、遠(yuǎn)程溝通等多種方式與土地使用者就相關(guān)合同條款進(jìn)行討論，最大限度爭取當(dāng)事人的理解和支持，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，重新簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。
桶井村委會(huì)副主任蘇文康也說，不規(guī)范問題合同清理規(guī)范工作中，他們碰到最頭疼的問題就是如何爭取當(dāng)事人理解和支持：“我們的做法是‘帶著感情去談’，設(shè)身處地幫對方算好經(jīng)濟(jì)賬，算好長期賬，打好感情牌，找到雙方都能接受的切入點(diǎn)，工作就好開展了?！?/p>
“如果市里沒有出臺(tái)《三亞市關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作方案》這個(gè)文件，沒有市、區(qū)農(nóng)村農(nóng)業(yè)局同志的悉心指導(dǎo)，我們的工作肯定沒有目前的成效?！碧K文康說，截至目前他們已經(jīng)完成了55宗不規(guī)范問題合同清理規(guī)范工作，完成進(jìn)度超過90%，預(yù)計(jì)今年可以為村集體經(jīng)濟(jì)增收約156萬元以上。
育才生態(tài)區(qū)馬亮村、龍密村位于三亞市偏遠(yuǎn)山區(qū)，土地租金是村集體經(jīng)濟(jì)的唯一收入來源，此前的土地年租金價(jià)格僅為80元-100元/畝，經(jīng)過清理規(guī)范工作并按照農(nóng)業(yè)農(nóng)村部國家市場監(jiān)督管理總局制定的《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)出租合同（示范文本）》重新簽署新合同后，此前簽署的44份農(nóng)村集體土地共1244.77畝經(jīng)營權(quán)出租價(jià)格漲至410元至700元/畝，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)收入增長62.42萬元，壯大了集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，受到廣大群眾的歡迎。
三公里村黨支部書記文光敏說，通過不規(guī)范問題合同清理規(guī)范工作，該村集體經(jīng)濟(jì)得到了進(jìn)一步壯大，對于如何用好增加的村集體收入，村里也有了計(jì)劃：一方面投入到為村民繳納醫(yī)療養(yǎng)老保險(xiǎn)、資助學(xué)生入學(xué)、美化人居環(huán)境等民生工作中；另一方面投入資金進(jìn)一步壯大村集體產(chǎn)業(yè)：“俗話說‘大河有水小河滿’，村集體經(jīng)濟(jì)壯大了，不僅村里的面貌會(huì)得到改善，村里的群眾也能分享到發(fā)展紅利?！?/p>
如果說15個(gè)試點(diǎn)村是“盆景”，那么他們積累出的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)在三亞“遍地開花”。
截至2023年11月初，三亞市農(nóng)村集體土地（含國有土地）流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作，收集相關(guān)合同材料3675宗，發(fā)現(xiàn)問題合同2665宗，已完成整改合同1112宗，整改完成率42%，現(xiàn)預(yù)計(jì)村集體經(jīng)濟(jì)收入年增長1284.48萬元。
與此同時(shí)，針對集體土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的國有土地與集體土地權(quán)屬問題、集體土地與農(nóng)墾土地權(quán)屬爭議問題以及國有劃撥地問題等爭議較大的矛盾點(diǎn)，三亞引進(jìn)第三方服務(wù)團(tuán)隊(duì)，對試點(diǎn)村每一宗集體流轉(zhuǎn)土地均進(jìn)行了測繪，繪制“集體流轉(zhuǎn)土地分布一張圖”，并到各區(qū)（育才生態(tài)區(qū)）自然資源規(guī)劃部門套取土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)益示意圖，借用“一張圖”摸清集體流轉(zhuǎn)土地分布現(xiàn)狀，解決歷史遺留問題中的土地權(quán)屬問題。三亞市人民政府根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，在不影響土地所有權(quán)依法行使的前提下，結(jié)合實(shí)際情況，提出建議一是針對集體土地與國有土地權(quán)屬問題，由市政府依法授權(quán)區(qū)政府委托土地所在村集體管理使用。二是針對國有劃撥地問題由市政府依法授權(quán)國有企事業(yè)單位委托區(qū)政府管理使用。
三亞市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長柯用春表示，下一步他們將總結(jié)試點(diǎn)村的主要做法，梳理成效與不足，形成可推廣、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，全面鋪開全市農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同清理規(guī)范工作；同時(shí)推進(jìn)試點(diǎn)村將集體土地流轉(zhuǎn)合同按照國家、省、市相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定進(jìn)入海南（三亞）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心辦理流轉(zhuǎn)交易鑒證，并到各區(qū)政府、育才生態(tài)區(qū)管委會(huì)進(jìn)行流轉(zhuǎn)登記及備案，保護(hù)集體權(quán)益；在此基礎(chǔ)上探索建立工商資本租賃農(nóng)地資格審查、項(xiàng)目審核和風(fēng)險(xiǎn)防范制度，進(jìn)一步加強(qiáng)工商資本租賃農(nóng)地規(guī)范化管理，形成常態(tài)化制度機(jī)制。
